文章核心观点 - Agree Realty和CareTrust REIT自7月CPI报告显示通胀降温后股价表现良好，虽已上涨但长期仍有上涨空间，是长期投资的优质股票 [2] 分组1：投资策略与行业表现 - 投资应持有能在经济衰退中生存的股票，租户质量、资产负债表和管理对可持续性很重要，还应考虑其应对经济波动的历史 [3] - 市场低迷时投资优质股票，市场好转时更有可能复苏，近期REITs表现良好，7月至今跑赢标普指数 [4] 分组2：Agree Realty分析 租户与业务布局 - 是一家三重净租赁REIT，租户包括沃尔玛、TJX、好市多和家得宝等，Q2末投资级租户占比68%，经济不确定时表现更好，新冠期间租金收缴率达99% [6] - 在美国49个州拥有房产，尚未开拓国际市场，有进一步扩张和增长的空间 [6] 财务状况与评级 - 2020年获投资级评级，今年6月升至BBB+，Q2末扩大信贷额度至12.5亿美元，流动性达17亿美元，2028年前债务到期较少 [7] - 净债务与EBITDA比率低至4.1倍，优于同行，有能力继续收购房产 [8] 收购与资本成本 - 提高了年度收购指引，最新季度投资2.03亿美元收购70处净租赁房产，以1.86亿美元收购47处房产 [8] - 收购房产的加权平均资本化率为7.7%，处置非核心资产的加权平均资本化率为6.4%，资本成本优势明显 [8] 其他优势与分红 - 拥有223个地面租赁项目，占Q2年化基础租金的11.3%，租户为知名企业 [9] - 支付有保障的月度股息，远期AFFO派息率为73%，股息增长率为4.4%，第二季度提高至4.11 - 4.14美元 [10] 估值与前景 - 远期P/AFFO倍数为17.7倍，低于5年平均的20.14倍，未来12个月有18%的上涨空间，随着利率下降股价有望上升 [13] 分组3：CareTrust REIT分析 股价表现与行业特性 - 自2023年9月被关注以来，股价涨幅超57%，而同期标普仅上涨2.5%，不确定时期医疗保健股通常表现较好 [14] 业务与扩张 - 拥有医疗保健房产，多数为熟练护理设施，2014年上市后不断收购房产，Q2末在30个州拥有285处房产 [16] - 近期以6210万美元收购两处SNF，收购房产超8亿美元，加权平均收益率为9.5%，本季度完成2.68亿美元投资和1.17亿美元抵押贷款，还有超2.3亿美元的项目储备 [17] 财务状况与评级 - Q2末净债务与EBITDA比率仅为0.4倍，远低于目标范围，现金1亿美元，总流动性6亿美元，债务期限安排合理，2026年前到期较少，目前评级BB+，有望近期升级 [17] 分红与估值 - 支付有保障的股息，Q2提高FFO指引至1.46 - 1.48美元，FAD预计在1.50 - 1.52美元，远期派息率77%，股息连续十年增长 [18] - 远期P/AFFO倍数为19.6倍，高于5年平均但低于混合倍数，2025和2026年盈利有望两位数增长，未来12个月有16.45%的上涨空间 [19][20] 分组4：风险与总结 风险 - 两家公司面临的主要风险是经济衰退，若美联储降息可能引发衰退，将对股价产生下行压力 [21][22] 总结 - 尽管2024年股价已上涨，但未来12个月仍有上涨空间，两家公司资产负债表杠杆低、管理团队出色、增长执行策略有效、业务模式抗衰退，适合长期股息投资者 [23]