文章核心观点 - 采用正确投资方法易在投资中获胜，公司通过购买优质股息增长型股票取得成功，VICI Properties是典型例子，自7月给予买入评级后，该REIT涨幅达20%，远超标普500指数的3%涨幅，基于二季度财报，维持对其买入评级 [1] 公司基本面情况 二季度财务与运营亮点 - 总营收同比增长6.6%至9.57亿美元，普通股股东净利润同比增长7.3%至7.413亿美元，每股收益同比增长3.7%至0.71美元，普通股股东AFFO同比增长9.6%至5.924亿美元，每股AFFO同比增长5.9%至0.57美元 [2] - 宣布通过合作伙伴房地产增长基金战略进行高达7亿美元投资，用于拉斯维加斯威尼斯人度假村的大规模再投资项目，还宣布通过VICI体验式信贷解决方案战略为大狼度假村提供15.5亿美元融资中的2.5亿美元夹层贷款 [2] - 季度末现金及现金等价物为3.472亿美元，预计远期销售股权收益为6.81亿美元，将2024年全年AFFO指引上调至23.5 - 23.7亿美元，即每股2.24 - 2.26美元 [2] 营收增长原因 - 合同租赁收入增长4190万美元，源于2023年1月收购美高梅大酒店/曼德勒海湾投资组合剩余49.9%股权、10月收购39个Bowlero门店以及其他租赁协议的年度租金上调 [3] - 贷款和证券收入增长1560万美元，是债务投资资金增加及部分贷款投资全额偿还的结果 [3] - 其他收入增长80万美元，得益于2023年7月收购落基峡谷赌场相关转租协议和去年12月与切尔西码头的售后回租交易 [3] 全年AFFO指引更新 - 公司将2024年AFFO每股中点从之前预测的2.235美元（2.22 - 2.25美元）上调至2.25美元（2.24 - 2.26美元），包含了年内剩余时间待发行的1890万股对股份数量的影响 [4] - FAST Graphs分析师对2024年的共识预测为2.26美元，较2023年的2.15美元增长5.1% [4] 未来展望 - 消费者支出从物质商品向体验式消费的长期转变对公司及其租户有利，FAST Graphs分析师预计2025年AFFO每股将增长3%至2.33美元，2026年再增长3.6%至2.41美元 [4] - 公司财务健康稳定，二季度末净债务与年化调整后EBITDA比率为5.4，处于5 - 5.5倍的目标范围内，低资本成本使其二季度资本承诺达9.5亿美元，结合年度租金上调，有望提升未来AFFO每股收益 [4] 估值情况 - 公司当前P/AFFO比率为14.8，低于FAST Graphs统计的七年平均P/AFFO比率16.2，虽股价上涨后不如数月前便宜，但仍具投资价值 [6] - 分析师将公允价值倍数从14.6上调至16.2，与七年平均P/AFFO比率一致，考虑利率下降预期和未来AFFO每股收益预测，得出公允价值为每股37美元，较9月3日近34美元的股价有10%的折价，若回归公允价值并达到增长共识，到2026年累计总回报率可达30% [7] 股息情况 - 公司5%的远期股息收益率高于房地产行业4.2%的中值，获Seeking Alpha量化系统的B级评级 [8] - 2024年AFFO派息率预计处于70%中段，低于评级机构偏好的90%行业标准，接近公司75%的目标派息率，股息安全获量化系统B + 级评级 [8] - 量化系统预计公司未来股息年增长率为5.2%，远高于房地产行业3.1%的中值，获整体股息增长A级评级，有望延续六年股息增长纪录，股息一致性获量化系统B级评级 [8] 风险情况 - 截至6月30日，48%的租赁收入来自拉斯维加斯，当地约90%的水来自米德湖水库，干旱可能导致用水配给，影响公司经营业绩，且地理集中使公司面临自然灾害或人为灾害风险，可能对公司物业造成超出商业保险覆盖范围的损失 [9] - 租户集中和交易对手风险显著，截至6月30日，美高梅国际酒店集团和凯撒娱乐合计占公司年化基础租金的74%，若租户出现财务困难，可能影响公司租金收取和基本面 [9] 总结 - 公司历史上每年AFFO每股收益均实现增长，股息增长记录出色，资产负债表状况良好，股价仍被低估，分析师持有其1.6%的投资组合，重申买入评级 [10]