文章核心观点 - 新冠疫情及货币政策转变冲击权益型REIT市场，但现存多数公司资产负债表和现金流状况良好，随着美联储可能降息，REIT价格上涨，分析师介绍两只优质REIT，因估值变高停止股息再投资并计划减少持仓 [1][6] 行业情况 - 新冠疫情及货币政策从极度宽松转向紧缩，使权益型REIT市场受挫，居家办公削弱写字楼需求，零售板块因电商发展吸引力下降 [1] - 过去几年REIT行业经历大量并购和破产，现存多数公司资产负债表相对强劲、现金流状况健康 [1] - 美联储可能9月开始降息并持续降低利率，推动许多REIT价格上涨 [1] STAG Industrial, Inc.情况 - 是纯工业REIT，资产多元化，拥有超560处物业，分布在41个州 [2] - 年初分析师看好该公司，因其资产负债表强劲、盈利增长稳定且估值低于同行 [3] - 目前净债务与年化调整后EBITDAre之比为4.9倍，与行业平均水平相当，债务到期情况良好，2024和2025年无重大再融资事件 [3] - 2024年Q2核心FFO每股0.61美元，较2023年Q2增长约9%，近期季度平均现金租赁利差约37%，并购增长贡献显著，今年已留存5580万美元内部现金流 [3] - 自分析师首次发文后，股价上涨近10%，P/FFO倍数升至16.8倍，股息收益率降至3.6%，对追求收益的投资者吸引力下降 [3][4] - 分析师决定保留持仓，但将每月股息转投其他高收益资产 [4] Essential Properties Realty Trust情况 - 策略是收购并持有服务型房地产，如餐厅、洗车行等，投资组合多元化，单物业风险低，拥有超1750处物业，分布在48个州 [5] - 2023年9月分析师看好该公司，因其估值低（P/FFO为13倍）、并购增长潜力大、股息率5%且资产负债表稳健 [5] - 目前杠杆率为3.2倍，债务到期情况优于STAG，2027年前无到期借款，FFO派息政策保守，过去几个季度平均投入2 - 3亿美元收购新物业，资本化率约8% [5] - 自分析师首次发文后，股价上涨近30%，P/FFO从13倍升至16.9倍，从折价交易变为溢价约8%，股息收益率降至3.6%，对追求收益的投资者不可接受 [5] - 分析师决定暂停股息再投资 [5] 总结 - 美联储接近首次降息，对利率敏感的REIT市场市值提升，为业绩好的REIT提供估值支撑 [6] - STAG和EPRT占分析师投资组合价值略低于10%，虽基本面好但价格上涨致股息收益率缺乏吸引力，分析师决定通过股息再投资和新增投资其他资产逐步减少对二者的敞口 [6]