REIT行业概况 - REIT行业涵盖多个领域，包括工业地产、体验式地产、赌场、通信塔和数据中心等，其中单租户零售/服务型地产尤其受到投资者青睐 [1] - Realty Income Corporation（O）是该领域最受欢迎的REIT之一，因其规模和出色的业绩记录而被视为首选 [1] Realty Income（O）的业务表现 - O拥有15,450处物业，是零售领域最大的参与者，其加权平均租赁期限（WALT）和投资级租户比例（IG tenants' share）表现健康，但IG租户比例近年来有所下降 [5] - O的出租率为98.8%，虽然低于部分同行（如ADC和EPRT的99%以上），但仍处于较高水平，确保了现金流的稳定性和可预测性 [5] - O的债务结构稳健，93.7%为固定利率债务，加权平均债务期限为5.6年，固定费用覆盖率为4.7倍，信用评级为A- [6][7] 投资机会与估值 - O的投资回报率（cap rate）为7.9%，加权平均资本成本（WACC）为6.2%，投资利差（spread）为1.7%，显示出其投资策略的有效性 [12] - 考虑到自由现金流（FCF）后，O的投资利差进一步扩大至3.6%，表明其利用内部资金的能力较强 [20] - O的P/FFO倍数在14x-15x之间，被认为处于合理估值区间，尽管市场对利率下降的预期可能推动其倍数进一步上升 [18] 同行比较 - Agree Realty（ADC）在投资级租户比例（68.4%）和出租率（接近100%）方面优于O，且其债务期限更长（7年） [5][8] - NNN REIT的债务期限最长（12.6年），而EPRT的固定费用覆盖率最高（5.9倍） [6][8] - ADC和EPRT的投资利差分别为4.0%和3.3%，略高于O的3.6% [20] 投资策略与替代选择 - 由于市场存在更具吸引力的投资机会，部分投资者选择减少对O的配置，转而投资ADC、Prologis（PLD）和VICI Properties（VICI）等公司 [19][25][26][27] - ADC在零售领域表现优异，自首次覆盖以来总回报率达24.2% [25] - PLD作为工业地产领域的龙头，受益于市场供应过剩的挑战，总回报率为17.4% [26] - VICI专注于赌场地产，具有高进入壁垒和独特的资产价值，总回报率为18.6% [27]