文章核心观点 - 今年5月转为买入加拿大公寓物业房地产投资信托基金（CAPREIT）股票，7月重申买入，该股表现出色 ；分析Q2 2024业绩，虽有小波动但租金增长等表现良好；考虑多方面因素后将评级降至“持有” [1][17] 投资评级与表现 - 5月转为买入CAPREIT股票并大量收购，7月重申买入，股票表现出色，跑赢AI泡沫 [1] - 文章发布时对CAPREIT评级为买入，股价44.2加元，涨幅20.57%，总回报率21.82%，同期标准普尔500指数涨幅7.75% [2] - 因股价上涨等因素，将CAPREIT评级降至“持有” [17] Q2 2024业绩情况 入住率 - 加拿大和欧洲投资组合入住率略有下降，主要因套房周转和升级 [3] - 截至6月30日，加拿大住宅投资组合入住率98.2%，荷兰投资组合入住率97.7%，总投资组合入住率97.7% [4] 租金与收入 - 整体租金再次上涨，套房周转率低但推动月租金总变化达5% [5] - 未来5 - 9年有望逐步实现租金的按市值计价机会，此次租金增长推动单套房月租金、净营业收入（NOI）利润率创新高，运营资金（FFO）派息率下降 [7] - 第二季度财务结果显示，运营收入2.781亿加元，同比增长5.4%；NOI 1.863亿加元，同比增长7.2%；NOI利润率67.0%；FFO 1.091亿加元，同比增长9.1%；摊薄后每股FFO 0.644加元，同比增长9.2%；FFO派息率56.2%，同比下降5.3% [10] 资产与债务 - 投资性房地产公允价值166.00604亿加元，净资产值（NAV）每股5.05加元，采用保守的资本化率计算 [4][9] - 总债务与总账面价值比率为41.5% [8] 其他 - 继续专注于升级投资组合，使其相对更年轻 [11] 展望与策略 租金与价值 - 租金增长情况已知，关键问题是在租金管制市场实现租金价差所需时间，公寓REITs有深厚内在价值 [12] 债务与融资 - 利率下调预期下，CAPREIT策略保守，债务负担无前置，仅会适度受益，利率结构有改善空间 [12] - 2024年加权平均再融资利率接近4.50%，已完成或承诺的抵押贷款融资总额4.099亿加元，加权平均到期期限7.5年，加权平均利率4.51%，公布业绩时5年期CMHC担保抵押贷款加权平均利率降至3.6% [12][13] - 再融资有一定拖累，但公司不断上升的NOI足以抵消，利息覆盖率将触底反弹 [14] 公司行动与估值 - 公司进行3%的分红上调，从每年1.45加元增至1.50加元，以7.4亿加元退出制造住房投资组合 [15] - 公司有望达到或超过2024年预期，目前股价接近2025年FFO的19.6倍，接近共识NAV估计值54.95加元，未来12个月NAV估计值可能上涨3% - 5%，股价有上涨潜力，但上下行风险更平衡 [15] - 从技术层面看，股价较200日移动平均线高出13.3% [16]