公司表现 - 公司Public Storage (PSA) 自2024年3月以来表现优异，总回报率达到25.28%，远超Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 的15.31% [4] - 2024年第二季度核心FFO每股为4.23美元，同比下降1.2%，主要由于收入下降约1% [5] - 同店成本增加约90个基点，主要由于物业税上涨3.9%，部分被太阳能发电、减少工资和间接成本的运营改进所抵消 [5] 市场与行业动态 - 市场租金下降导致同店NOI下降1.6%，尽管核心FFO每股有所增长，但有机增长为负 [6] - 公司通过并购交易获得额外现金，且随着利率前景改善，并购活动有望增强 [6] - 公司预计将在下半年看到更多并购活动，目前与多种类型的业主保持对话 [6] 财务与投资策略 - 公司资产负债表稳健，净债务与EBITDA比率为3.9倍，享有低成本资本，能够以较低资本化率进行投资 [6] - 当前资本化率环境改善，公司认为6%的资本化率具有价值创造潜力，高于历史约4%的水平 [6] - 公司将继续投资约4.5亿美元用于新开发项目，与过去几个季度和年份保持一致 [6] 估值与展望 - 公司远期P/FFO从16倍上升至20倍，尽管盈利尚未恢复，但增长前景增强 [7] - 近期股价上涨主要由倍数扩张驱动，而非盈利质量增长，20倍的P/FFO倍数对于蓝筹REIT来说显得过于激进 [7]