文章核心观点 - Welltower公司的老年住房运营组合有望受益于人口老龄化和老年医疗支出增加，且有重组和资本回收举措，但面临市场竞争和高利率问题 [1] 公司业绩表现 - 2024年第二季度经调整每股运营资金为1.05美元，超Zacks共识预期的1美元，同比提升16.7%，得益于收入和同店净运营收入增长 [2] - 公司预计2024年经调整每股运营资金在4.13 - 4.21美元，Zacks共识预期升至4.19美元 [3] - 过去三个月公司股价上涨19.4%，高于行业16.9%的涨幅 [3] 利好因素 - 老年人口增加且医疗支出高，公司老年住房运营组合有望受益，2024年同店运营净收入预计增长19.5% [5] - 战略组合重组举措吸引优质运营商并改善现金流 [6] - 资本回收努力体现审慎资本管理，2024年初至9月6日完成21.2亿美元按比例总投资，同时完成6.855亿美元资产处置和贷款偿还 [7] - 资产负债表健康，流动性充足，截至9月6日有87亿美元可用流动性，净债务与调整后EBITDA比率为3.68倍，债务到期分布合理 [8] - 公司致力于分红，2024年7月股息提高10%至每股67美分，有望持续 [9] 不利因素 - 面临来自全国和本地医疗运营商的竞争，可能限制定价权和交易吸引力，且三重净租赁组合租户集中问题值得关注 [10] - 高利率环境下，借款购置或开发房地产成本高，且股息支付吸引力可能下降 [11] 其他推荐股票 - 房地产投资信托行业中Cousins Properties和Lamar Advertising排名较好，当前Zacks排名均为2（买入） [12] - Cousins Properties当前年度每股运营资金共识预期近两个月微升至2.66美元 [12] - Lamar Advertising当前年度每股运营资金共识预期近一个月微升至8.09美元 [13]