文章核心观点 - 房地产市场强势复苏，主要房地产ETF过去12个月涨幅超20%，但估值上升使寻找低价股变难 [4] - 商业房地产市场有企稳迹象，但仍面临空置率和违约率上升等挑战，工业、零售和酒店领域存在投资机会 [6][31] - 推荐Rexford Industrial Realty、Essential Properties Realty Trust和VICI Properties三只REITs，认为它们能利用行业优势和长期趋势实现长期增长 [12][31][32] 房地产市场整体情况 - 过去12个月三大主要房地产ETF涨幅超20%，自4月以来的反弹推动了上涨 [4] - 商业房地产有企稳迹象，但状况仍疲软，空置率除零售外持续上升，不过上升速度大幅下降 [6] - CRE物业估值企稳，7月MSCI全物业价格指数连续第三个月上涨，交易量增加，银行收紧贷款标准情况减少，市场流动性改善 [7] - 除工业地产外，各细分领域季度同比价格仍下降，违约率上升，酒店地产除外 [7][8] 各CRE细分领域情况 多户住宅 - 单户住宅市场 affordability 差推动需求激增，空置率稳定在7.8%，租金适度增长0.9%，预计将持续 [9] 工业 - 需求强劲，但新建设项目使空置率承压，租金增长进一步放缓，预计2025年上半年复苏 [9] 零售 - 需求强劲，尽管消费者信心不佳，但快餐、折扣食品杂货等平台表现良好，空置率未上升，有利的供应起重要作用 [9] 办公 - 市场状况不佳，租赁需求疲软，空置问题严重，中央商务区短期内难恢复，大量疫情前租赁空间即将到期 [11] 推荐的REITs情况 Rexford Industrial Realty (REXR) - 专注南加州填充市场，拥有422处房产、722栋建筑，服务超1600个客户 [13] - 南加州是全球第四大工业市场，有创新环境和两大港口支持，填充市场供应受限，有定价权 [15][16] - 过去五年净营业收入年均增长31%，股息年均增长18%，目前股息收益率3.3%，派息率71%，财务健康 [17] - 未来三年内部净营业收入预计增长35%，2Q24业绩良好，分析师预计2024 - 2026年AFFO每股分别增长11%、14%、14%，目标股价62美元，年回报率12 - 14% [18][19] Essential Properties Realty Trust (EPRT) - 拥有超1900处净租赁物业，分布于16个行业，租给48个州的383个租户，平均剩余租赁期限14.1年，多为售后回租交易 [19] - 售后回租交易在高利率环境下受青睐，2Q24入住率99.8%，无租户占年基本租金超4.7% [19][20] - 二季度投资3.34亿美元进行35笔交易，现金收益率8%，初始租赁期限近18年，年租金增长率1.9%，资产负债表良好，股息收益率3.6%，派息率61%，五年复合年增长率5.7% [20] - 分析师预计2024 - 2026年AFFO每股分别增长6%、8%、7%，目标股价37美元，年回报率10 - 11% [20][21] VICI Properties (VICI) - 在体验式房地产和豪华休闲领域领先，74%的年租金来自Caesars Entertainment和MGM Resorts，超80%的收入来自顶级娱乐巨头，53%的租金来自非拉斯维加斯资产 [22][23][25] - 行业进入壁垒高，资产有差异化，平均租赁期限超40年，通过增加保龄球馆、水疗设施等扩张 [26] - 资产负债表良好，杠杆率5.4倍，流动性32亿美元，上市后股息年均增长7%，目前股息收益率4.9%，派息率64% [27] - 目前P/AFFO比率15.1倍，低于长期平均，预计AFFO每股年增长3 - 5%，目标股价39美元，年回报率10 - 12% [29]