公司概况 - Terreno Realty Corporation (TRNO) 专注于工业地产领域，投资于仓库/配送设施、轻工业物业、研发设施、转运物业和改良土地 [1] - 公司主要在美国六个沿海市场的高密度区域进行投资，这些区域的土地和建筑开发程度较高 [1] - 截至2024年第二季度，公司拥有292栋建筑，总面积1810万平方英尺，以及45块改良土地，总面积152.4英亩 [4] 投资组合 - 仓库/配送设施占公司投资组合的77.5%，年化基础租金为224,352千美元 [2] - 改良土地占投资组合的12.2%，年化基础租金为35,439千美元 [2] - 公司79%的投资组合位于供需关系良好的子市场，其中36%位于供应收缩的子市场，43%位于无新增供应的子市场 [5] 市场环境 - 自2022年中期以来，工业地产市场面临供应过剩的挑战，市场空置率在2024年第二季度达到6.5% [6] - 尽管市场环境不佳，TRNO的入住率在2024年第二季度仍保持在96% [7] - 市场租金增长率在2024年第二季度降至4.3%，为2014年以来的最低水平 [10] 租金增长与租赁情况 - 2024年第二季度，TRNO在新租约和续租约中实现了45.9%的现金租金增长 [10] - 公司加权平均租赁期限（WALT）为4.2年，预计未来几年将受益于租金调整 [11] 市场前景 - 2024年第二季度，工业地产市场的净吸收量首次改善，表明需求开始回升 [12] - 预计未来几年工业地产市场将从供应过剩转向供应不足，这将改善TRNO的谈判地位 [12] - 市场预期2024年底将出现利率下调，这可能有助于TRNO降低债务成本并改善交易市场活动 [13][14] 财务状况 - 公司信用评级为BBB+，固定费用覆盖率为7.7倍 [16] - 2024年上半年，公司股息支付额为82.57百万美元，AFFO为89.48百万美元，股息覆盖率为108% [16] - 公司总债务为775百万美元，加权平均利率为4.0% [15] 估值 - TRNO的远期P/FFO倍数为28.4倍，是同行中最高的 [17] - 尽管公司投资组合质量高且策略独特，但当前估值较高，安全边际较窄 [17] 投资建议 - TRNO在当前市场环境下被认为是一个“持有”标的，因其估值较高且安全边际较窄 [18] - 尽管公司投资组合质量高，但市场上有更具上行潜力和更高安全边际的工业REIT机会 [18]