文章核心观点 - 当前环境对房地产投资信托基金（REITs）尤其是购物中心REITs有利 ，预计未来一年VNQ将上涨约35% ，购物中心REITs将继续领先 ，通过筛选15家购物中心REITs ，认为Kite Realty Group是最有可能在未来2至5年表现优异的公司 [1][2][9] 行业现状 - REIT价格和收益率在2022年和2023年大部分时间抛售之后已正常化 ，预计优惠利率下调及国债收益率下降将进一步助力REITs ，平均REIT收益率3.40%接近10年期国债收益率3.85% ，Q2财报季59%提供FFO指引的REITs上调展望 ，高于历史Q2平均的40 - 45% [1] - 购物中心REITs平均收益率3.88% ，Q2因十年有限新开发带来创纪录高入住率 ，推动租金两位数增长 ，9家商业街购物中心REITs上调全年FFO展望 ，仅1家下调 ，Q2混合租金价差平均16.0%创纪录 ，入住率达95.6%创历史新高 ，小店铺入住率也全面改善 [1] - 去年8月观点认为2024年REIT估值下降 ，收益率上升 ，平均REIT以16.5倍FFO出售 ，低于通常的18.0 - 20.0范围 ，收益率约4.00% ，通胀低于平均REIT收益率 ，除受疫情重创的少数行业外 ，REIT资产负债表状况良好 ，平均债务比率30% ，债务/EBITDA为5.8 ，利率稳定后REITs表现通常较好 [1][2] 投资分析 - 曾因技术分析在4 - 7月短暂看空REITs ，但实际VNQ价格上涨超预期 ，现预计未来一年左右VNQ将涨至约129美元 ，涨幅约35% [2] - FROG投资法依赖7个指标 ，包括流动性比率 、FFO增长 、总运营现金流增长 、股息增长 、市值 、股价增长和波动性 [3] - FROG指快速增长率 ，FROG REITs通常总回报跑赢市场 ，其标准为过去3年股价正增长 、流动性比率>=1.66（最好>=2.00） 、FFO和TCFO增长率>=10%（最好>=20%） 、市值至少14亿美元 、模拟回报高于VNQ过去3年回报 [4] - 筛选15家购物中心REITs ，先按流动性 、FFO增长率 、TCFO增长率和市值标准筛选 ，淘汰流动性比率低于1.66 、FFO或TCFO增长低于10.0% 、市值低于14亿美元的公司 ，仅KRG通过首轮筛选 ，其市值57亿美元处于最佳区间 ，流动性2.01 ，FFO两位数增长 ，TCFO增长60% [5][6][8] - 最后按模拟回报标准筛选 ，KRG模拟回报13.62远超VNQ的 - 0.39 ，符合FROG所有标准 ，是最有可能在未来2至5年表现优异的公司 ，CTO虽未通过市值筛选但其他方面表现良好 ，可视为潜在FROG ，可少量配置 [8][9]