SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-12002 ACADIA REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organizati ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入增长8.2%，其中街边零售投资组合增长13% [29] - 预计第四季度同店增长为6%-7%，全年有望达到5%-6%指引区间的上限 [31] - 季度运营资金为0.29美元，较上一季度的0.28美元增长0.01美元 [36] - 第三季度有约670万美元的按比例租金开始计入，其中约100万美元在当季收益中确认，对第四季度的全部影响为1.7%，并在2026年带来400万美元的增量收入 [32] - 第三季度签署了370万美元的新租约，占年化租金收入的约2% [33] - 截至9月30日，已签署但尚未开业的租约管道为1190万美元 [33] - 预计2026年REIT投资组合净营业收入增长目标为10%，总同店增长（含再开发项目）预计在8%-12%之间，不含再开发项目的同店增长预计在5%-9%之间 [35] - 预计2026年8%-12%的净营业收入增长将带来约1200万至1400万美元的增量净营业收入，按当前股本计算约合每股运营资金0.09美元 [35] - 截至9月30日，街边和城市物业的入住率为89.5%，本季度街边和城市物业入住率环比增长280个基点，整体入住率因670万美元的起始租金而增长140个基点，预计年底达到94%-95% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街边零售投资组合表现强劲，第三季度同店净营业收入增长13% [29] - 郊区投资组合也呈现正增长，但增速远低于街边零售的双位数增长 [24] - 租赁团队在第三季度执行了370万美元的年化租金收入，使年初至今签署的租约总额达到1140万美元 [17] - 整体新租约和续租的GAAP租金差价为32% [17] - 在SoHo实现了45%的租约价差，在Bleecker Street实现了70%的按市价重估 [7] - 在第三季度，通过按市价重估策略，在高增长市场替换了四个租户，平均GAAP价差为36% [19] - 从S&O管道中转换了约700万美元的年化租金收入，使其成为已开业并支付租金的租户 [18] - 租赁谈判管道规模增至800万美元，较第二季度末增加100万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - SoHo销售额同比增长15% [23] - Bleecker Street销售额同比增长超过30% [23] - 芝加哥黄金海岸销售额同比增长超过40%，主要受北密歇根大道复苏推动 [23] - 芝加哥州街销售额同比增长超过10%，其中一家旗舰租户增长超过20% [23] - 华盛顿特区M街销售额同比增长16% [24] - 旧金山市场出现积极势头，受人工智能增长、加速返工以及新市长在生活质量问题上的进展所推动 [10] - 达拉斯Henderson Avenue的重建进展超前于预期，超过60%的零售面积已被预定 [20] - 乔治城M街的客流量和销售额同比上升，租户需求达到十年来最强 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于将Acadia Realty Trust打造为美国街边零售的顶级业主运营商 [15] - 通过在高需求的街边市场建立规模，公司获得了"首选买家"和"首选房东"的竞争优势 [12][13][14] - 外部增长通过资产负债表和投资管理平台进行，收购活动旨在实现增值 [11][12] - 投资管理平台是业务的重要组成部分，预计近期将有约3000万美元的收益 [39] - 公司正在简化运营资金报告方法，从2026年起将采用"调整后运营资金"作为主要指标，排除投资管理业务收益等非可比项目 [30][37][38] - 公司通过收购Henderson Avenue上的五处额外物业，将其在这条顶级零售走廊的持有比例提高到50%以上，为未来开发预留 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在经济不确定性，但租户表现和需求持续强劲，积极势头正在加速 [5] - 街边零售的顺风因素包括零售商建立直接面向消费者门店的长期趋势、富裕消费者的韧性以及这些街道客流量和活力的显著复苏 [8] - 旧金山的活力正在回归，这为两个重要的再开发项目（City Center和555 9th Street）带来了及时的机会，预计将为REIT净营业收入增加约5% [11] - 债务环境改善促使更多卖家测试销售市场，公司预计将获得公平份额的交易 [26] - 公司对能够继续进行增值投资充满信心，尽管上季度资本成本有所增加 [12] 其他重要信息 - 第三季度收购活动使年初至今的收购额超过4.8亿美元，基于当前管道，预计年底前将使该金额翻倍 [25][28] - 收购交易预计将产生中等六位数范围的初始GAAP收益率和超过5%的五年复合年增长率 [28] - 每2亿美元的交易目标是为每股运营资金贡献0.01美元 [28] - 公司资产负债表灵活，债务与税息折旧及摊销前利润比率为5倍，循环信贷和远期股权合约下有超过8亿美元可用资金 [30][39] - 公司以每股略低于20美元的价格筹集了约2.12亿美元的股权，用于为收购管道和达拉斯Henderson重建项目提供资金 [39] - City Point贷款的部分转换在第三季度发生，如果全部贷款在年初转换，将对2025年运营资金产生约0.06美元的年度稀释效应 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道和收益率差异的细节 [42] - 收购管道中的交易主要在现有市场，大部分集中在纽约，但也包括东海岸其他地区，未来地域可能会扩展 [45][47] - 对于街边零售交易，目标是将5%的现金收益率通过租赁期限和按市价重估等属性转化为中等六位数的GAAP收益率 [44] 问题: 关于租户需求和承受能力的趋势 [48] - 街边零售的势头没有放缓迹象，受富裕消费者推动的经济复苏（K型复苏）以及零售商从批发转向门店、转向直接面向消费者的趋势支撑 [48][49] - 零售商认识到在全渠道世界中，实体渠道是利润最高的，这导致了对关键街道位置的长期需求趋势 [49] 问题: 关于2026年同店增长范围的考虑因素 [54] - 对达到5%的增长充满信心，主要基于本季度670万美元的起始租金带来的400万美元增量，以及S&O管道中350万美元的同店增长，再加上合约增长 [55] - 达到9%的上限取决于正常租赁进程的速度，包括空置空间的租赁和开业速度 [55] 问题: 希望增加街边零售浓度的目标市场 [56] - 旧金山和达拉斯是现有市场中具有潜力的目标，因其积极势头和人口趋势 [56] - M街和纽约选择性区域也是可以增加的市场 [56] 问题: 第四季度潜在收购的规模和净影响 [59] - 提到的约5亿美元管道是总额，源于独家谈判 [59] - 无论是投资管理平台交易还是街边零售交易，在总收益基础上对每股收益的增值效果大致相同 [61] 问题: 收购和Henderson项目的融资方式 [66] - 公司将保持债务与税息折旧及摊销前利润比率在目标范围内（合并报表低于6倍，REIT资产负债表低于5倍） [67] - 拥有充足的流动性，循环信贷几乎未动用，并有资产重筹资金回流，将以最有效的方式管理融资 [68] - 综合资金成本（考虑股权和债务）处于中等五位数范围，公司可以在此成本上进行增值投资 [80] 问题: 投资管理平台的合作伙伴需求和战略 [73] - 机构投资者需求广泛，对零售基本面认可度提高，但零售具有特殊性，需要顶级运营商 [74] - 预计能够为投资管理平台的所有交易找到所需资金 [75] 问题: 已收购核心物业的按市价重估机会实现进度 [76] - 未提供具体数字，但指出市场销售增长强劲（SoHo 15%，Bleecker Street 30%，芝加哥40%），需求处于十年高位，以及通过按市价重估策略已收回九个空间并以平均32%的价差重新出租，这表明了未来的机会 [76] 问题: 收购管道在核心和投资管理交易之间的分配 [78] - 公司选择不披露具体分配，以避免向卖家透露信息，但管道稳健，两种类型交易对每股收益的增值效果等效，且公司有资金能力完成所有交易 [81][82] 问题: 考虑出售更多郊区资产以改善投资组合增长 [83] - 如果能够增值处置非核心资产并增值地重新配置资金，公司会考虑此类机会 [85] - 绝大多数增长将来自街边和城市物业，郊区零售仍具有顺风，但更适合通过投资管理平台进行机会性收购 [86] 问题: 第三季度开业物业实现的租金范围 [90] - Armitage Avenue底层租金约为每平方英尺120至130美元 [92] - Wisconsin Avenue租金上涨至每平方英尺150美元范围 [93] - Walton Street底层空间租金约为每平方英尺350至400美元 [94] - 由于物业具体情况（如多层空间）差异很大，很难给出一个统一的混合租金数字 [95] 问题: City Point贷款的进一步转换预期 [96] - 目前没有新信息，但公司现持有80%股权，剩余20%可能于2026年转换，建模时可假设在2026年发生 [97] 问题: 强劲基本面未反映在股价表现中的原因 [100] - 管理层认为最终市场会跟进，但近期受解放日等因素干扰，对 discretionary 零售的错误担忧影响了情绪 [100][101] - 公司专注于通过提供清晰度来展示顶线增长如何转化为底线收益，相信随着实地情况的传播和持续的业务表现，股价最终会反映基本面 [100][101] 问题: 关于租赁价差指标的补充说明 [109] - 并非所有价差都是等效的，街边零售租约包含3%的合约增长，因此要实现相同的增长率，郊区租约所需的价差需要是街边零售的两倍以上 [110]

Acadia Realty Trust (NYSE:AKR) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 12:00 PM ET Speaker5Ladies and gentlemen, thank you for standing by. Welcome to the third quarter 2025 Acadia Realty Trust earnings conference call. At this time, all participants are in a listen-only mode. After the speaker's presentation, there will be a question and answer session. To ask a question during the session, you will need to press star 11 on your telephone. If your question has been answered and you would like to remove your ...

核心财务业绩 - 季度运营资金为每股0.33美元 与市场预期一致 去年同期为每股0.32美元 [1] - 季度总收入为1.0101亿美元 低于市场预期2.32% 去年同期为8775万美元 [2] - 上一季度实际运营资金为每股0.32美元 低于预期每股0.33美元 意外偏差为-3.03% [1] 股价表现与市场比较 - 公司股价自年初以来下跌约17.9% 同期标普500指数上涨16.9% [3] - 公司股票被列为Zacks Rank第5级 [6] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为运营资金每股0.34美元 收入1.08亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为运营资金每股1.33美元 收入4.056亿美元 [7] - 业绩发布前 公司盈利预期修正趋势不利 [6] 行业比较与同业表现 - 公司所属的零售REIT行业在Zacks行业排名中位列前38% [8] - 同业公司Tanger预计将报告季度每股收益0.58美元 同比增长7.4% 预期收入1.3785亿美元 同比增长10.1% [9][10]

Exhibit 99.2 Table of Contents | Section I – Third Quarter 2025 Earnings Press Release | | | --- | --- | | Section II – Financial Information | | | Company Information | 3 | | Market Capitalization | 4 | | Forward Equity Offerings | 5 | | Operating Statements | | | Consolidated Statements of Operations | 6 | | Statements of Operations - Pro-rata Adjustments | 8 | | Consolidated Balance Sheet | 9 | | Balance Sheet - Pro-rata Adjustments | 10 | | Funds from Operations ("FFO"), FFO Before Special Items, Adjust ...

公司财务信息发布时间 - 公司将于2025年10月28日市场收盘后发布2025年第三季度财报 [1] - 管理层将于2025年10月29日东部时间中午12点举行电话会议讨论业绩和运营结果 [1]

资产增长 - 总资产从43.71亿美元增至48.76亿美元，增长11.6%[17] - 运营房地产净值从35.44亿美元增至39.63亿美元，增长11.8%[17] - 开发中房地产从1.30亿美元增至1.53亿美元，增长18.2%[17] - 公司不动产净值从2024年末的36.74亿美元增长至2025年6月末的41.16亿美元，增幅12.0%[53] - 净房地产投资从36.74亿美元增至41.16亿美元，增长12.0%[17] - 总资产从43.71亿美元增至48.76亿美元，增长11.5%[17] 现金及现金等价物变化 - 现金及现金等价物从1680万美元增至4278万美元，增长154.6%[17] - 现金及现金等价物期末余额为6780万美元，较期初3970万美元增长70.8%[30] - 2025年6月30日现金及现金等价物与受限现金总额为6780万美元，较2024年同期的5500万美元增长23.3%[30] 债务增长 - 无抵押应付票据从5.70亿美元增至7.43亿美元，增长30.4%[17] - 抵押贷款及其他应付票据从9.54亿美元增至10.08亿美元，增长5.6%[17] - 总负债从18.39亿美元增至21.48亿美元，增长16.8%[17] - 总债务从2024年12月31日的15.37亿美元增至2025年6月30日的18.04亿美元，增长16.3%[82] - 抵押贷款应付从2024年12月31日的9.537亿美元增至2025年6月30日的10.0759亿美元，增长5.6%[82] - 无抵押票据应付从2024年12月31日的5.6957亿美元增至2025年6月30日的7.4305亿美元，增长30.5%[82] - 可变利率债务从2024年12月31日的8.52亿美元增至2025年6月30日的10.728亿美元，增长25.9%[83] 收入表现 - 总收入同比增长15.2%至1.00592亿美元（2025年第二季度）[19] - 租金收入同比增长14.8%至9829.7万美元[19] - 利息收入同比增长17.5%至635.8万美元[19] - 2025年上半年总租金收入200.937百万美元，较2024年同期171.663百万美元增长17.1%[147] - 2025年上半年总租金收入2.009亿美元，同比增长17.0%（2024年同期1.717亿美元）[156][157] - 第二季度总收入从8725万美元增至1.01亿美元，增长15.3%[19] - 六个月总收入从1.79亿美元增至2.05亿美元，增长14.8%[19] 利润与亏损 - 运营收入同比大幅下降95.7%至76万美元[19] - 净亏损达2094.2万美元（2025年第二季度），去年同期为净利润158.2万美元[19] - 公司净亏损3260万美元，而去年同期净亏损为530万美元[30] - 2025年第二季度净亏损为2118.1万美元，而2024年同期净利润为243.1万美元[136] - 2025年上半年净亏损为3277.7万美元，2024年同期净亏损为514.1万美元[137] - 第二季度净亏损2094万美元，相比去年同期净收入158万美元[19] - 六个月净亏损3260万美元，相比去年同期净亏损528万美元[19] - 公司2025年上半年净亏损3260万美元，而2024年同期净亏损为530万美元[30] 现金流活动 - 经营活动产生的净现金流入为9070万美元，较去年同期的5800万美元增长56.4%[30] - 投资活动使用的净现金为3.95亿美元，主要由于3.45亿美元的房地产收购支出[30] - 融资活动提供的净现金为3.32亿美元，主要来自8.38亿美元的未担保债务发行[30] - 2025年上半年运营活动产生的净现金为9070万美元，较2024年同期的5800万美元增长56.4%[30] - 2025年投资活动净现金流出3.947亿美元，而2024年同期为净流入2000万美元[30] - 2025年融资活动净现金流入3.321亿美元，而2024年同期为净流出4820万美元[30] 投资与收购活动 - 房地产收购支出3.45亿美元，开发建设支出4750万美元[30] - 2025年上半年收购零售物业总金额5.515亿美元，其中核心投资组合收购4.833亿美元[54] - 华盛顿特区Renaissance Portfolio收购金额2.457亿美元，占核心收购总额的50.8%[54] - 纽约市Spring Street物业收购金额5513.7万美元，包含210万美元资本化交易成本[54] - 佛罗里达州Pinewood Square收购金额6820.7万美元，属于投资管理平台收购[54] - 公司以1.179亿美元收购Renaissance Portfolio额外48%股权，总收购价基于投资组合公允价值2.457亿美元[55] - Renaissance Portfolio收购包含1.561亿美元现有抵押贷款债务[55] - 公司2025年上半年房地产收购支出3.446亿美元[30] - 2025年上半年现金支付房地产收购3.446亿美元，开发及物业改善支出4752.8万美元[156] 非合并附属公司表现 - 公司对非合并附属公司的投资和预付款净额从2024年12月31日的2.092亿美元下降至2025年6月30日的1.724亿美元[65][73] - 核心投资组合价值从1.102亿美元降至8288万美元，其中Renaissance Portfolio因收购额外48%权益并合并而价值归零[65] - Fund V投资组合价值从5831万美元降至5123万美元，主要因多个物业价值下降[65] - 非合并附属公司总资产从11.789亿美元降至10.443亿美元，抵押票据 payable从8.150亿美元降至6.337亿美元[73] - 2025年第二季度非合并附属公司净亏损638万美元，相比2024年同期净利润678万美元[75] 减值与损失 - 减值费用新增1819万美元（2025年第二季度）[19] - 公司因收购产生控制权变更损失960万美元[55] - 公司对Fifth Wall成本法投资计提40万美元减值损失[74] - 2025年上半年计提减值损失2464万美元，其中Fund III物业减值724万美元（公司份额177.7万），Fund IV物业减值1740万美元（公司份额399.1万）[106] 股东权益与股息 - 普通股流通股数从1.20亿股增至1.31亿股，增长9.5%[17] - 应付股息及分派从2450万美元增至2770万美元，增长13.1%[17] - 普通股股息支付总额为5240万美元，每股0.40美元[29] - 2025年第二季度宣布每股普通股/OP单位股息为0.20美元，总分配额为2620.2万美元[27] - 2024年第二季度宣布每股普通股/OP单位股息为0.18美元，总分配额为1894.8万美元[27] - 2025年上半年宣布的普通股股息为每股0.40美元，总计支付5240万美元[29] 融资活动 - 通过发行普通股净融资2.78亿美元，发行1117万股[29] - 公司于2024年8月21日发行1亿美元高级无抵押票据，其中2000万美元为5.86%利率的A系列票据（2027年到期），8000万美元为5.94%利率的B系列票据（2029年到期）[92] - 公司2025年3月物理结算1117.2699万股，获得净收益2.779亿美元[130] - 公司2025年上半年发行普通股净融资2.775亿美元，较2024年同期的1.421亿美元增长95.3%[29][30] 租赁收入构成 - 公司2025年第二季度总租金收入为98.297百万美元，其中固定租金收入78.871百万美元（80.3%），可变租金收入19.426百万美元（19.7%）[147] - 公司2025年第二季度总租金收入为8562.6万美元，其中核心投资组合贡献4778.7万美元（55.8%），投资管理业务贡献3783.9万美元（44.2%）[156] 业务板块表现 - 投资管理板块2025年第二季度出现亏损，净亏损2386.4万美元，主要受1819万美元减值费用影响[155] - 核心投资组合板块2025年第二季度实现净收入795万美元，租金收入5769.9万美元[155] - 结构化融资板块2025年第二季度利息收入635.8万美元，净收入671.5万美元[155] 其他财务数据 - 应收账款净值从5802万美元增至6109万美元，增长5.3%[17] - 利息支出稳定在2360.4万美元[19] - 每股基本收益保持0.01美元（2025年第二季度）[19] - 加权平均流通股增至1.310亿股（2025年第二季度）[19] - 其他综合亏损825.7万美元（2025年第二季度）[22] - 累计其他综合收益从3860万美元降至1998万美元，减少48.3%[29] - 非控制性权益贡献840万美元，较去年同期4370万美元下降80.8%[29] - 2025年上半年利息现金支出为5371.6万美元，较2024年同期的6212.6万美元下降13.5%[31] - 2025年上半年所得税现金支出为33万美元，较2024年同期的18.7万美元增长76.5%[31] - 2025年上半年利率互换结算产生净现金流入650万美元，较2024年同期的1520万美元下降57.2%[31]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度完成近1 6亿美元收购 过去12个月累计完成8 6亿美元收购 其中5亿美元为街边零售资产 [8] - 报告NAREIT FFO为0 27美元/股 同比增长8% 2025年全年FFO预计同比增长10% [43] - 同店NOI增长维持在5%-6% 预计2025年将加速200-300个基点 [44] - 核心整体出租率提升50个基点至92 2% 预计年底达到94%-95% [44] - 已签署但未开业租约达1500万美元 占年化基础租金7% 其中85%来自街边及城市零售 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街边零售组合表现强劲 多数街道年销售额同比增长超20% [20] - 苏荷区出租率达97% 通过主动收回低效空间实现双位数租金增长 [21] - 阿米蒂奇大街40%租户已完成租金重估 平均涨幅超50% 剩余租户仍有25%上涨空间 [22] - 旧金山市场复苏迹象明显 新签LA Fitness 3 5万平方英尺租约 [26] - 布鲁克林City Point项目客流量和同店销售额均实现双位数增长 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 威廉斯堡北第六街新增1亿美元收购 形成10个店面规模效应 [31][32] - 曼哈顿Flatiron区收购第五大道8500万美元资产 为区域内第四处物业 [33] - 拉斯维加斯The Link Promenade项目租赁进度超预期 [27] - 旧金山555 Ninth Street项目正在洽谈另一重要租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦成为美国领先街边零售运营商 目标实现5%以上复合增长率 [12][13] - 通过规模效应提升议价能力 在核心区域形成30%以上市场份额 [14][68] - 投资管理平台正在评估超10亿美元潜在交易 [36][73] - 街边零售因直接面对消费者(DTC)趋势获得结构性优势 租金增长潜力高于郊区零售 [12][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税担忧 高端消费者支出保持强劲 零售商持续扩张街边门店 [9][11] - 零售商多年供应链调整缓解关税冲击 租赁决策不受短期波动影响 [10] - 债务市场保持强劲 新签2 5亿美元五年期贷款 综合成本4 6% [52] - 2026年NOI预计增长10% 其中530万美元来自同店增长 [82][83] 其他重要信息 - 持有Albertsons股票剩余50万股 计划2025年内全部出售 [49] - City Point项目合作伙伴可能转换权益 若全部转换将产生300万美元短期稀释 [50][51] - 截至6月底拥有6亿美元流动性 净债务/EBITDA为5 5倍 [52] 问答环节所有提问和回答 股价表现与基本面脱节问题 - 市场低估结构性趋势：DTC转型、高端消费韧性及街边零售稀缺性 [55][56] - 街边零售规模效应带来10%额外租金溢价 郊区零售难以复制此优势 [58][59] 威廉斯堡收购项目的租金提升空间 - 北第六街资产存在20%以上租金重估机会 通过主动管理持续优化 [64][66] - 交易市场4月短暂停滞 但卖家近期重返市场 机构投资者更关注其他零售业态 [69][70] 投资管理平台发展计划 - 正在评估多个大型交易机会 规模类似The Link Promenade [73] - 郊区零售表现稳定但增长较慢 空间更替成本显著高于街边零售 [76][77] 财务指标细节 - 街边及城市零售出租率预计年底达92% [80][93] - 2026年NOI增长中同店贡献占530万美元 叠加3%合约租金增长 [82][83] 资产配置策略 - 可能出售郊区资产置换街边零售 目标使街边零售规模翻倍 [102][106] - 核心区域资本化率：苏荷区低5% 其他优质街道中高5%至6% [104]

财务数据和关键指标变化 - 2025年公司预计实现5% - 6%的同店净营业收入（NOI）增长，且有望达到指引中点甚至略超 [37][40] - 2025年公司预计调整后资金运营（FFO）增长约10%（中点），二季度报告的NAREIT FFO为每股0.27美元，较2024年的0.25美元增长8% [37][40] - 2025年公司按比例执行了约750万美元的新租约，较2024年同期的380万美元增长近100%，占年化最低租金的约3.5% [39] - 公司核心总入住率提高了50个基点至92.2%，预计年底将进一步提高至94% - 95% [41] - 公司有1500万美元已签署但尚未开业的租约，预计2025年带来约300万美元的增量收益，2026年带来850万美元，2027年带来350万美元 [43][44] - 截至6月30日，公司拥有约6亿美元的可用流动性，净债务与EBITDA比率为5.5倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务（街道零售） - 街道零售租户需求强劲，报告的同店销售额连续两个季度和同比均实现两位数增长，多数街道同比增长超过20% [20] - 截至目前，租赁势头是过去几个季度的两倍，是去年同期的两倍 [20] - 2025年约85%的已执行租约来自街道和城市组合，而2024年为30% [39] - SoHo组合目前出租率为97%，仍有机会释放潜在价值 [22] - Armitage大道超过40%的租户自2024年以来成功实现市场定价，平均利差超过50%，超过一半的租约仍低于市场价格50%，有25%的潜在市场定价机会 [22][23] 投资管理业务 - 目前管理资产超过20亿美元，正在积极执行业务计划，预计净利润超过300万美元 [46][47] - 截至6月30日，持有约50万股Albertsons股票，计划在2025年变现剩余持股 [45] 城市点项目 - 布鲁克林市中心的城市点项目流量和同店销售额同比增长两位数，本月新开了Van Lewin冰淇淋店，并签署了两份新租约，还有2万平方英尺的空间正在进行高级谈判 [27] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 本季度与LA Fitness的俱乐部工作室概念签署了一份约35000平方英尺的租约，目前正在就另一份重要租约进行讨论 [25] 拉斯维加斯 - 公司投资管理平台旗下的Link Promenade资产在签署三份新租约后，表现好于预期，零售商关注长期战略增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过高度差异化的核心街道零售组合实现内部增长，目标是连续四年实现年度同店增长超过5%，并推进2026和2027年目标 [5][6] - 通过资产负债表和投资管理平台进行增值和互补的外部增长，在过去十二个月完成了8.6亿美元的收购，其中约5亿美元为街道零售 [7] - 保持坚实的资产负债表，具备流动性和灵活性，以推动内部和外部增长 [7] 行业竞争 - 尽管房地产投资信托（REIT）行业存在波动，但私人资本进入填补了空缺，资产价格保持稳定 [33] - 街道零售投资竞争相对较小，公司拥有可操作的街道零售项目管道，大部分资产负债表收购为非公开市场交易 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境存在关税引发的滞胀担忧与消费者和整体经济的韧性之间的博弈，但公司的季度业绩显示韧性占上风，租户需求和零售商表现良好 [7][8] - 零售商克服短期不确定性，继续推进租赁计划，原因包括有利的供需平衡、缺乏新开发项目、零售商对自有门店网络的长期重视以及富裕消费者的持续消费 [10][11] - 公司对未来前景持乐观态度，多年的强劲内部增长有望持续，外部增长机会不断，资产负债表具备多种获取资本的途径，有能力继续执行战略 [16] 其他重要信息 - 公司目前的意图是在2025年变现剩余的Albertsons股票 [45] - 城市点项目的合作伙伴有权随时转换其权益，若全部在第三季度转换，短期内将稀释约3美元的收益，但资产稳定后将实现增值 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司股价表现与投资组合健康状况之间的脱节原因及推动股价上涨的催化剂 - 公司租赁业务表现良好，市场低估了街道零售的长期顺风因素，如零售商从批发和百货商店向直接面向消费者（DTC）模式的迁移 [53][54] 问题2：郊区购物中心组合与街道零售的房东规模差异及租户谈判能力和消费者吸引力对比 - 传统郊区购物中心难以实现规模经济和积极杠杆，而街道零售在特定走廊和全国范围内都能看到显著的规模效益，包括更高的租金和更强的租赁及收购能力 [56][57] 问题3：威廉斯堡北六街收购项目的市场定价机会及整体市场情况 - 公司认为该地区有市场定价机会，多数街道有超过20%的市场定价潜力，公司在控制一定比例街道时可通过策展和灵活应对租户需求来提高租金和业绩 [62][63][64] 问题4：街道零售资产交易市场的竞争格局和卖家情况变化 - 解放日之后卖家曾有短暂回撤，但现在越来越多卖家重新进入市场，机构投资者更多关注露天零售的其他细分领域，街道零售竞争相对较小 [66][67] 问题5：投资管理业务类似Link Promenade的大型交易管道情况 - 市场上有很多大型交易机会，公司正在进行多个大型项目的尽职调查，将谨慎选择合适的交易 [69][70] 问题6：郊区资产表现及观察名单和近期空置风险变化 - 由于缺乏新开发项目，优质郊区零售表现良好，租户需求强劲，填补了观察名单上的空缺，但郊区与街道零售在租期、资本支出和市场定价机会等方面存在差异 [73][74] 问题7：街道和城市零售的入住率在2025年底和2026年的预期 - 预计2025年底街道和城市零售入住率达到92%左右 [77] 问题8：2026年净营业收入（NOI）预计增长10%中同店增长的比例 - 预计2026年来自S&O管道的总NOI为850万美元，其中530万美元将来自同店组合，此外还有3%的合同增长 [79][80] 问题9：CityPoint贷款是否包含在补充文件中及稀释影响的具体情况 - CityPoint贷款包含在补充文件的贷款余额中，若所有合作伙伴在2025年第三季度转换权益，将产生约3美元的短期稀释影响，但资产稳定后将增值 [83][85] 问题10：年底街道组合入住率目标与当前数据的比较 - 预计总核心运营入住率达到94% - 95%，街道零售约达到90%，加上城市部分可能会更高 [90] 问题11：核心组合中约17% - 18%的最低租金（ABR）将于2026年到期，租户保留率和市场定价预期 - 租户需求强劲，预计除了公司主动收回的表现不佳的空间外，不会有大量租户迁出，街道组合的市场定价利差为两位数，多数市场超过20% [92][93] 问题12：市场投资者需求强劲和利差收紧对目标市场（如Soho、威廉斯堡等）资本化率的影响，以及是否考虑出售郊区资产以支持街道组合增长 - 街道零售的资本化率因多种因素而异，公司团队有能力进行尽职调查并找到有吸引力的投资机会，公司可以出售郊区资产或将其转移到投资管理平台，以获取资金支持街道零售增长 [100][101][99] 问题13：目前街道和郊区的最低租金（ABR）分别为1亿美元和6000万美元，三年后的预期情况 - 公司认为核心组合中大部分资产应为街道和城市零售，有望在条件允许的情况下将街道零售组合规模扩大一倍，同时投资管理平台将涵盖所有郊区和机会性活动 [103][104][105]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.32美元，低于市场预期的0.33美元，同比上涨3.23% [1] - 季度FFO意外为-3.03%，而上一季度为+3.03% [1] - 过去四个季度中，公司仅一次超过FFO预期 [2] - 季度收入为1.0059亿美元，超出预期3.17%，同比增长15.29% [2] - 过去四个季度中，公司三次超过收入预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌23%，同期标普500指数上涨8.6% [3] - 当前Zacks评级为3（持有），预计近期表现与市场持平 [6] - 下季度FFO预期为每股0.34美元，收入预期1.012亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股1.36美元，收入预期3.998亿美元 [7] 行业动态 - 所属行业（REIT和零售股权信托）在Zacks行业中排名前38% [8] - 行业排名前50%的公司表现优于后50%，优势超过2:1 [8] - 同行Federal Realty Investment Trust预计季度每股收益1.73美元，同比增长2.4% [9] - 同行预计季度收入3.107亿美元，同比增长5% [10] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] - 投资者需关注FFO预期变化及行业前景 [4][8] - 近期FFO预期修订趋势呈现混合状态 [6]