SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-12002 ACADIA REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 4 ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度完成近1 6亿美元收购 过去12个月累计完成8 6亿美元收购 其中5亿美元为街边零售资产 [8] - 报告NAREIT FFO为0 27美元/股 同比增长8% 2025年全年FFO预计同比增长10% [43] - 同店NOI增长维持在5%-6% 预计2025年将加速200-300个基点 [44] - 核心整体出租率提升50个基点至92 2% 预计年底达到94%-95% [44] - 已签署但未开业租约达1500万美元 占年化基础租金7% 其中85%来自街边及城市零售 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 街边零售组合表现强劲 多数街道年销售额同比增长超20% [20] - 苏荷区出租率达97% 通过主动收回低效空间实现双位数租金增长 [21] - 阿米蒂奇大街40%租户已完成租金重估 平均涨幅超50% 剩余租户仍有25%上涨空间 [22] - 旧金山市场复苏迹象明显 新签LA Fitness 3 5万平方英尺租约 [26] - 布鲁克林City Point项目客流量和同店销售额均实现双位数增长 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 威廉斯堡北第六街新增1亿美元收购 形成10个店面规模效应 [31][32] - 曼哈顿Flatiron区收购第五大道8500万美元资产 为区域内第四处物业 [33] - 拉斯维加斯The Link Promenade项目租赁进度超预期 [27] - 旧金山555 Ninth Street项目正在洽谈另一重要租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦成为美国领先街边零售运营商 目标实现5%以上复合增长率 [12][13] - 通过规模效应提升议价能力 在核心区域形成30%以上市场份额 [14][68] - 投资管理平台正在评估超10亿美元潜在交易 [36][73] - 街边零售因直接面对消费者(DTC)趋势获得结构性优势 租金增长潜力高于郊区零售 [12][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在关税担忧 高端消费者支出保持强劲 零售商持续扩张街边门店 [9][11] - 零售商多年供应链调整缓解关税冲击 租赁决策不受短期波动影响 [10] - 债务市场保持强劲 新签2 5亿美元五年期贷款 综合成本4 6% [52] - 2026年NOI预计增长10% 其中530万美元来自同店增长 [82][83] 其他重要信息 - 持有Albertsons股票剩余50万股 计划2025年内全部出售 [49] - City Point项目合作伙伴可能转换权益 若全部转换将产生300万美元短期稀释 [50][51] - 截至6月底拥有6亿美元流动性 净债务/EBITDA为5 5倍 [52] 问答环节所有提问和回答 股价表现与基本面脱节问题 - 市场低估结构性趋势：DTC转型、高端消费韧性及街边零售稀缺性 [55][56] - 街边零售规模效应带来10%额外租金溢价 郊区零售难以复制此优势 [58][59] 威廉斯堡收购项目的租金提升空间 - 北第六街资产存在20%以上租金重估机会 通过主动管理持续优化 [64][66] - 交易市场4月短暂停滞 但卖家近期重返市场 机构投资者更关注其他零售业态 [69][70] 投资管理平台发展计划 - 正在评估多个大型交易机会 规模类似The Link Promenade [73] - 郊区零售表现稳定但增长较慢 空间更替成本显著高于街边零售 [76][77] 财务指标细节 - 街边及城市零售出租率预计年底达92% [80][93] - 2026年NOI增长中同店贡献占530万美元 叠加3%合约租金增长 [82][83] 资产配置策略 - 可能出售郊区资产置换街边零售 目标使街边零售规模翻倍 [102][106] - 核心区域资本化率：苏荷区低5% 其他优质街道中高5%至6% [104]

财务数据和关键指标变化 - 2025年公司预计实现5% - 6%的同店净营业收入（NOI）增长，且有望达到指引中点甚至略超 [37][40] - 2025年公司预计调整后资金运营（FFO）增长约10%（中点），二季度报告的NAREIT FFO为每股0.27美元，较2024年的0.25美元增长8% [37][40] - 2025年公司按比例执行了约750万美元的新租约，较2024年同期的380万美元增长近100%，占年化最低租金的约3.5% [39] - 公司核心总入住率提高了50个基点至92.2%，预计年底将进一步提高至94% - 95% [41] - 公司有1500万美元已签署但尚未开业的租约，预计2025年带来约300万美元的增量收益，2026年带来850万美元，2027年带来350万美元 [43][44] - 截至6月30日，公司拥有约6亿美元的可用流动性，净债务与EBITDA比率为5.5倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务（街道零售） - 街道零售租户需求强劲，报告的同店销售额连续两个季度和同比均实现两位数增长，多数街道同比增长超过20% [20] - 截至目前，租赁势头是过去几个季度的两倍，是去年同期的两倍 [20] - 2025年约85%的已执行租约来自街道和城市组合，而2024年为30% [39] - SoHo组合目前出租率为97%，仍有机会释放潜在价值 [22] - Armitage大道超过40%的租户自2024年以来成功实现市场定价，平均利差超过50%，超过一半的租约仍低于市场价格50%，有25%的潜在市场定价机会 [22][23] 投资管理业务 - 目前管理资产超过20亿美元，正在积极执行业务计划，预计净利润超过300万美元 [46][47] - 截至6月30日，持有约50万股Albertsons股票，计划在2025年变现剩余持股 [45] 城市点项目 - 布鲁克林市中心的城市点项目流量和同店销售额同比增长两位数，本月新开了Van Lewin冰淇淋店，并签署了两份新租约，还有2万平方英尺的空间正在进行高级谈判 [27] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 本季度与LA Fitness的俱乐部工作室概念签署了一份约35000平方英尺的租约，目前正在就另一份重要租约进行讨论 [25] 拉斯维加斯 - 公司投资管理平台旗下的Link Promenade资产在签署三份新租约后，表现好于预期，零售商关注长期战略增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过高度差异化的核心街道零售组合实现内部增长，目标是连续四年实现年度同店增长超过5%，并推进2026和2027年目标 [5][6] - 通过资产负债表和投资管理平台进行增值和互补的外部增长，在过去十二个月完成了8.6亿美元的收购，其中约5亿美元为街道零售 [7] - 保持坚实的资产负债表，具备流动性和灵活性，以推动内部和外部增长 [7] 行业竞争 - 尽管房地产投资信托（REIT）行业存在波动，但私人资本进入填补了空缺，资产价格保持稳定 [33] - 街道零售投资竞争相对较小，公司拥有可操作的街道零售项目管道，大部分资产负债表收购为非公开市场交易 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境存在关税引发的滞胀担忧与消费者和整体经济的韧性之间的博弈，但公司的季度业绩显示韧性占上风，租户需求和零售商表现良好 [7][8] - 零售商克服短期不确定性，继续推进租赁计划，原因包括有利的供需平衡、缺乏新开发项目、零售商对自有门店网络的长期重视以及富裕消费者的持续消费 [10][11] - 公司对未来前景持乐观态度，多年的强劲内部增长有望持续，外部增长机会不断，资产负债表具备多种获取资本的途径，有能力继续执行战略 [16] 其他重要信息 - 公司目前的意图是在2025年变现剩余的Albertsons股票 [45] - 城市点项目的合作伙伴有权随时转换其权益，若全部在第三季度转换，短期内将稀释约3美元的收益，但资产稳定后将实现增值 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司股价表现与投资组合健康状况之间的脱节原因及推动股价上涨的催化剂 - 公司租赁业务表现良好，市场低估了街道零售的长期顺风因素，如零售商从批发和百货商店向直接面向消费者（DTC）模式的迁移 [53][54] 问题2：郊区购物中心组合与街道零售的房东规模差异及租户谈判能力和消费者吸引力对比 - 传统郊区购物中心难以实现规模经济和积极杠杆，而街道零售在特定走廊和全国范围内都能看到显著的规模效益，包括更高的租金和更强的租赁及收购能力 [56][57] 问题3：威廉斯堡北六街收购项目的市场定价机会及整体市场情况 - 公司认为该地区有市场定价机会，多数街道有超过20%的市场定价潜力，公司在控制一定比例街道时可通过策展和灵活应对租户需求来提高租金和业绩 [62][63][64] 问题4：街道零售资产交易市场的竞争格局和卖家情况变化 - 解放日之后卖家曾有短暂回撤，但现在越来越多卖家重新进入市场，机构投资者更多关注露天零售的其他细分领域，街道零售竞争相对较小 [66][67] 问题5：投资管理业务类似Link Promenade的大型交易管道情况 - 市场上有很多大型交易机会，公司正在进行多个大型项目的尽职调查，将谨慎选择合适的交易 [69][70] 问题6：郊区资产表现及观察名单和近期空置风险变化 - 由于缺乏新开发项目，优质郊区零售表现良好，租户需求强劲，填补了观察名单上的空缺，但郊区与街道零售在租期、资本支出和市场定价机会等方面存在差异 [73][74] 问题7：街道和城市零售的入住率在2025年底和2026年的预期 - 预计2025年底街道和城市零售入住率达到92%左右 [77] 问题8：2026年净营业收入（NOI）预计增长10%中同店增长的比例 - 预计2026年来自S&O管道的总NOI为850万美元，其中530万美元将来自同店组合，此外还有3%的合同增长 [79][80] 问题9：CityPoint贷款是否包含在补充文件中及稀释影响的具体情况 - CityPoint贷款包含在补充文件的贷款余额中，若所有合作伙伴在2025年第三季度转换权益，将产生约3美元的短期稀释影响，但资产稳定后将增值 [83][85] 问题10：年底街道组合入住率目标与当前数据的比较 - 预计总核心运营入住率达到94% - 95%，街道零售约达到90%，加上城市部分可能会更高 [90] 问题11：核心组合中约17% - 18%的最低租金（ABR）将于2026年到期，租户保留率和市场定价预期 - 租户需求强劲，预计除了公司主动收回的表现不佳的空间外，不会有大量租户迁出，街道组合的市场定价利差为两位数，多数市场超过20% [92][93] 问题12：市场投资者需求强劲和利差收紧对目标市场（如Soho、威廉斯堡等）资本化率的影响，以及是否考虑出售郊区资产以支持街道组合增长 - 街道零售的资本化率因多种因素而异，公司团队有能力进行尽职调查并找到有吸引力的投资机会，公司可以出售郊区资产或将其转移到投资管理平台，以获取资金支持街道零售增长 [100][101][99] 问题13：目前街道和郊区的最低租金（ABR）分别为1亿美元和6000万美元，三年后的预期情况 - 公司认为核心组合中大部分资产应为街道和城市零售，有望在条件允许的情况下将街道零售组合规模扩大一倍，同时投资管理平台将涵盖所有郊区和机会性活动 [103][104][105]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.32美元，低于市场预期的0.33美元，同比上涨3.23% [1] - 季度FFO意外为-3.03%，而上一季度为+3.03% [1] - 过去四个季度中，公司仅一次超过FFO预期 [2] - 季度收入为1.0059亿美元，超出预期3.17%，同比增长15.29% [2] - 过去四个季度中，公司三次超过收入预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌23%，同期标普500指数上涨8.6% [3] - 当前Zacks评级为3（持有），预计近期表现与市场持平 [6] - 下季度FFO预期为每股0.34美元，收入预期1.012亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股1.36美元，收入预期3.998亿美元 [7] 行业动态 - 所属行业（REIT和零售股权信托）在Zacks行业中排名前38% [8] - 行业排名前50%的公司表现优于后50%，优势超过2:1 [8] - 同行Federal Realty Investment Trust预计季度每股收益1.73美元，同比增长2.4% [9] - 同行预计季度收入3.107亿美元，同比增长5% [10] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] - 投资者需关注FFO预期变化及行业前景 [4][8] - 近期FFO预期修订趋势呈现混合状态 [6]

业绩总结 - 公司在2025年的资金运营目标为每200百万美元的总投资实现约1%的收益增值[8] - 公司核心投资组合的资产净值(NAV)约为35亿美元，占总资产的85%[9] - 投资管理平台的资产净值(NAV)约为25亿美元，占总资产的15%[11] - 公司总资产的占用率为92.0%，租赁率为94.6%[16] - 公司核心投资组合的年内部增长率超过5%，过去16个季度的平均同店净营业收入(SSNOI)增长率为6.2%[18] - 2025年公司预计的每股运营资金(FFO)中点为1.36美元，增长率为5.5%[25] - 公司在2024年和2025年迄今为止完成了约8亿美元的普通股融资[63] - 公司核心投资组合的总资产价值为50亿美元，预计在2024和2025年将实现300-400个基点的年增长[20] - 公司预计核心净营业收入（Core NOI）年增长超过5%[118] 收购与市场扩张 - 公司在2024年和2025年期间完成了约8.16亿美元的收购[80] - 公司与TPG房地产形成合资企业，推动LINQ Promenade项目[111] - 公司与Cohen & Steers的私人房地产集团形成合资企业，推动Highwoods Preserve项目[114] - 公司在街区/城市的年复合增长率(CAGR)预计为8-10%，而郊区的年复合增长率预计为4-6%[21] 未来展望与策略 - 公司具备灵活性、流动性和指标以追求外部增长[121] - 公司通过收购能够显著提升业绩[119] - 公司在未来的投资中将继续关注增值和机会投资[121] - 公司预计将继续维持其作为房地产投资信托（REIT）的资格[125] 市场环境与竞争力 - 资本市场的基本面改善，买卖双方的报价差距正在缩小[121] - 公司在高收益、增值和特殊情况投资方面的业绩优于同行[121] - 公司在财务表现上具备盈利能力，能够超越市场预期[121]

公司概况 - Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) 是一家内部管理的权益型房地产投资信托基金(REIT) 专注于美国最具吸引力和高壁垒的零售地产 包括纽约市的SoHo、West Village、Williamsburg和Flatiron District等核心区域 [1] 行业动态 - 股票市场作为长期财富创造或毁灭的聚合机制 每日价格波动会累积成显著影响 重点关注领域包括被低估的高增长公司、高股息股票、REITs以及绿色能源企业 [1]

期权市场动态 - 投资者需密切关注Acadia Realty Trust(AKR)股票因近期期权市场异动 尤其是2025年6月20日到期行权价35美元的看涨期权隐含波动率位列今日所有股票期权前列 [1] - 高隐含波动率表明市场预期标的股票可能出现大幅单向波动 或预示即将发生可能引发暴涨暴跌的事件 [2] 公司基本面分析 - 公司目前为Zacks评级第三级(持有) 在REIT及零售地产信托行业中排名前36% [3] - 过去30天内一位分析师上调当季每股收益预期 共识预期从32美分提升至33美分 无分析师下调预期 [3] 期权交易策略 - 分析师态度结合异常高的隐含波动率 可能预示交易机会形成 经验丰富的交易者常通过卖出高隐含波动率期权获取权利金收益 [4] - 该策略利用时间价值衰减特性 期望标的股票最终波动幅度低于市场预期 [4]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总资产分别为47.35676亿美元和43.71203亿美元[17] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总负债分别为19.47033亿美元和18.38931亿美元[17] - 2025年和2024年第一季度，公司总营收分别为1.04394亿美元和0.91356亿美元[19] - 2025年和2024年第一季度，公司总费用分别为0.8907亿美元和0.7615亿美元[19] - 2025年和2024年第一季度，公司净亏损分别为0.11657亿美元和0.06857亿美元[19] - 2025年和2024年第一季度，归属于阿卡迪亚股东的净收入分别为0.01608亿美元和0.03269亿美元[19] - 2025年和2024年第一季度，基本每股收益分别为0.01美元和0.03美元[19] - 2025年和2024年第一季度，综合（亏损）收入分别为 - 0.25846亿美元和0.10129亿美元[23] - 2025年和2024年第一季度，归属于阿卡迪亚股东的综合（亏损）收入分别为 - 0.09978亿美元和0.17769亿美元[23] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司普通股发行和流通股数分别为1.3095594亿股和1.19657594亿股[17] - 截至2025年3月31日，公司普通股数量为130,956千股，2024年同期为103,156千股[25] - 2025年第一季度净亏损11,657千美元，2024年同期为6,857千美元[26] - 2025年第一季度经营活动提供净现金25,893千美元，2024年同期为25,988千美元[26] - 2025年第一季度投资活动使用净现金196,023千美元，2024年同期为3,829千美元[26] - 2025年第一季度融资活动提供净现金186,731千美元，2024年同期使用净现金20,539千美元[26] - 2025年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加16,601千美元，2024年同期为1,620千美元[26] - 2025年第一季度支付利息现金净额27,899千美元，2024年同期为31,612千美元[28] - 2025年第一季度支付所得税现金净额116千美元，2024年同期为31千美元[28] - 2025年第一季度宣布并应付的股息/分配为27,635千美元，2024年同期为19,898千美元[28] - 2025年第一季度普通股和优先股OP单位转换为普通股的金额为1,718千美元，2024年同期为12,913千美元[28] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，其他资产净额分别为2.36985亿美元和2.23767亿美元[66] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，应付账款和其他负债分别为2.47704亿美元和2.32726亿美元[66] - 2025年第一季度，公司总营收为3212.6万美元，2024年同期为2800.4万美元[65] - 截至2025年3月31日，公司合并债务总额为16.34273亿美元，2024年12月31日为15.47947亿美元[71] - 2025年3月31日，公司持有080万股Albertsons股票，公允价值为1.65亿美元；2025年和2024年第一季度，公司从有价证券获得的股息收入分别为10万美元和20万美元[91] - 2025年和2024年第一季度，公司有价证券实现和未实现净收益分别为176.8万美元和 - 201.5万美元[92] - 截至2025年3月31日，公司总资产衍生品公允价值为1949万美元，总负债衍生品公允价值为 - 185.9万美元；2024年12月31日，总资产衍生品公允价值为3114.5万美元，总负债衍生品公允价值为 - 159.8万美元[97] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司应收票据估计公允价值分别为1.26193亿美元和1.26584亿美元；城市点贷款估计公允价值分别为6750.2万美元和6820.4万美元；应付抵押及其他票据估计公允价值分别为10.52552亿美元和95427.6万美元[102] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司与总承包商签订的物业建设或开发协议总额分别约为9470万美元和9740万美元，公司份额分别为9270万美元和9520万美元[110] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司基于已签订租约的租户改进相关客户义务分别约为4240万美元和4140万美元，公司份额分别为3370万美元和3230万美元[110] - 截至2025年3月31日，非控股权益总额为4.64786亿美元，2024年同期为4.65169亿美元[122] - 2025年第一季度，公司租赁收入为1.0264亿美元，2024年同期为8603.7万美元[130] - 2025年第一季度，公司因城市中心一处租赁终止确认840万美元租赁及终止收入[131] - 2025年第一季度总租赁成本为228.1万美元，2024年同期为217.7万美元[134] - 2025年第一季度公司新签办公租赁协议，使用权资产和租赁负债均为210万美元[134] - 2025年第一季度公司净亏损1165.7万美元，2024年同期净亏损685.7万美元[136][137] - 2025年第一季度公司核心投资组合租金收入为6377.4万美元，2024年同期为4878.3万美元[136][137] - 2025年3月31日公司房地产成本为49.91607亿美元，2024年同期为44.5102亿美元[136][137] - 2025年第一季度公司现金支付房地产收购费用为1922.22万美元，2024年同期未披露[136] - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，归属阿卡迪亚股东的持续经营业务基本每股收益分别为0.01美元和0.03美元，摊薄每股收益同样分别为0.01美元和0.03美元[157] - 截至2025年3月31日，公司确定有9个合并可变利益实体，其资产总计21.21765亿美元，负债总计10.31867亿美元[158][160] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对非合并可变利益实体（VIE）资产的投资分别为4400万美元和4420万美元，对其负债的总投资均为3910万美元[161] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司运营性房地产净值分别为38.95204亿美元和35.43974亿美元[17] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司应收票据净值分别为1.25701亿美元和1.26584亿美元[17] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司应付抵押及其他票据净值分别为10.55832亿美元和9.537亿美元[17] - 2025年第一季度总营收为104,394,000美元，2024年同期为91,356,000美元，同比增长14.27%[19] - 2025年第一季度总费用为89,070,000美元，2024年同期为76,150,000美元，同比增长16.97%[19] - 2025年第一季度运营收入为15,324,000美元，2024年同期为14,008,000美元，同比增长9.4%[19] - 2025年第一季度净亏损为11,657,000美元，2024年同期为6,857,000美元，亏损扩大70%[19] - 2025年第一季度归属阿卡迪亚股东的净收入为1,608,000美元，2024年同期为3,269,000美元，同比下降50.81%[19] - 2025年第一季度综合亏损为25,846,000美元，2024年同期综合收入为10,129,000美元，由盈转亏[23] - 2025年第一季度归属阿卡迪亚股东的综合亏损为9,978,000美元，2024年同期综合收入为17,769,000美元，由盈转亏[23] - 2025年3月31日普通股数量为130,956,000股，2024年同期为103,156,000股，同比增长26.95%[25] - 2025年第一季度宣布的股息/分配为27,635,000美元，2024年同期为20,021,000美元，同比增长38.03%[25] - 2025年3月31日总权益为2,762,746,000美元，2024年同期为2,226,069,000美元，同比增长24.11%[25] 公司业务线相关数据关键指标变化 - 截至2025年3月31日，公司核心投资组合拥有161处房产，投资管理平台拥有52处房产[31] - 公司在三个非合并共同投资企业中持有5% - 20%的重大所有权权益[31] - 基金现金流在达到优先回报后，剩余现金流20%分配给运营合伙企业，80%分配给其他合伙人或成员[32] - 截至2025年3月31日，基金II运营合伙企业资本份额为61.67%，资本调用额为5.594亿美元，优先回报率为8%，总分配额为1.729亿美元[33] - 截至2025年3月31日，基金III运营合伙企业资本份额为24.54%，资本调用额为4.481亿美元，优先回报率为6%，总分配额为6.035亿美元[33] - 截至2025年3月31日，基金IV运营合伙企业资本份额为23.12%，资本调用额为5.06亿美元，优先回报率为6%，总分配额为2.214亿美元[33] - 截至2025年3月31日，基金V运营合伙企业资本份额为20.10%，资本调用额为4.788亿美元，优先回报率为6%，总分配额为1.568亿美元[33] - 2025年第一季度，公司收购零售物业及其他零售投资总价为3.94503亿美元[44] - 2025年1月23日，公司收购Renaissance投资组合48%的经济所有权权益，将现有20%的权益增加到68%，收购价格为1.179亿美元[45] - 2025年第一季度收购物业总价3.94503亿美元，其中土地1.85957亿美元、建筑物及改良1.87485亿美元、无形资产4649万美元、无形资产负债-2353.4万美元、债务公允价值调整-189.5万美元[48] - 2025年第一季度收购活动“假设空置”价值计算的关键假设：退出资本化率5.75%-6.75%、折现率7.75%-11.50%、每平方英尺年净租金15-850美元、承担债务利率6.35%[48] - 截至2025年3月31日，在建房地产项目共5个，账面价值1.4211亿美元，第一季度资本化成本1139.1万美元，转入216.6万美元，转出106.6万美元[49] - 2025年第一季度，公司将一笔140万美元应收票据到期日从2024年9月延长至2025年7月；4月，修改一笔5400万美元可赎回优先股投资，到期日从2025年2月25日延长至2027年2月9日，借款人偿还应计利息2530万美元，公司提供2850万美元夹层贷款及额外预付款[52][53] - 截至2025年3月31日，信用损失准备212.7万美元，较2024年12月31日的200.4万美元有所增加，其中贷款损失拨备12.3万美元[54] - 截至2025年3月31日，有一笔2160万美元应收票据违约，公司预计采取措施收回款项，未计提信用损失准备[55] - 截至2025年3月31日，对非合并联营公司投资及预付款项为1.77969亿美元，较2024年12月31日的2.09232亿美元减少[56] - 2025年1月23日，公司增持Renaissance Portfolio 48%经济所有权权益，持股比例从20%增至68%，并将其纳入核心投资组合合并报表，确认控制权变更损失960万美元[56] - 2025年第一季度，公司从非合并联营公司获得各类费用收入70万美元，2024年同期为10万美元；非合并合营企业向非关联合营伙伴支付各类费用80万美元，2024年同期为110万美元[61][62] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对非合并联营企业的投资净额分别为1.77969亿美元和2.09232亿美元[63] - 2025年2月，公司增持840 North Michigan Avenue项目2.5%的权益，持股比例从91.85%增至94.35%[64] - 2025年第一季度，公司收购了4310万美元的在位租赁无形资产、34

投资策略 - 收益型投资者的主要目标是产生稳定的现金流，而非追求高额回报 [1] - 股息是公司盈利分配给股东的部分，股息收益率是衡量股息占股价比例的指标 [2] - 学术研究表明股息在长期回报中占重要比例，许多情况下超过总回报的三分之一 [2] Acadia Realty Trust概况 - 公司总部位于Rye，属于金融板块的房地产投资信托基金(REIT) [3] - 年初至今股价下跌19.12%，当前股息为每股0.2美元，股息收益率4.09% [3] - 行业平均股息收益率为4.41%，标普500平均收益率为1.64% [3] 股息增长分析 - 当前年度股息0.8美元，较去年增长8.1% [4] - 过去5年股息年均增长6.36%，共上调股息2次 [4] - 当前派息率为59%，即支付了最近12个月每股收益的59%作为股息 [4] 盈利展望 - 2025年Zacks一致预期每股收益1.36美元，同比增长6.25% [5] - 未来股息增长取决于盈利增长和派息率变化 [4] 行业特征 - 大型成熟企业通常提供更稳定的股息，而高增长企业或科技初创公司较少派息 [7] - 高股息收益率股票在利率上升期可能表现不佳 [7] - 该公司不仅是具有吸引力的股息选择，还被Zacks评为"买入"(排名2) [7]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [44] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年季度FFO目标为0.34 - 0.36美元 [47] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，街道表现优于郊区资产超400个基点 [52] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [53] - 季度债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 今年已签署新的核心租约，ABR总计超500万美元，其中95%来自街道，4月新租约超100万美元，领先去年同期 [20] - 待签署租约超600万美元，有望超过去年1250万美元的创纪录租赁量 [21] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，关键街道市场平均实现两位数销售增长 [21] - 第一季度乔治城投资组合中服装销售额同比增长15%，Q1签署两份新租约，平均现金利差超50% [24] - 芝加哥阿米蒂奇大道Q1销售额同比增长12% [25] 投资管理业务 - 过去12个月完成超8亿美元的收购，约一半为核心投资组合的街道零售物业，另一半为投资管理业务交易 [15] - 年初至今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约苏豪区租金尚未回到此前峰值，近期剥离最后一份高于市场的租约，Q2结果将体现 [27] - 旧金山市场有积极进展，Q1与TNT超市签署5万平方英尺租约，社区反应积极，已收到其他顶级品牌的兴趣 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长主要来自街道零售业务，凭借长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [5] - 外部增长方面，资产负债表收购目标是增加街道零售物业，投资管理平台将利用核心竞争力和机构资本关系机会性增加资产 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争比其他露天零售形式少，公司专注于有意愿的卖家 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，公司凭借声誉和关系有机会获得更多交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [5] - 零售商虽面临关税和经济挑战，但仍推进租赁需求，主要因优质供应不足和长期需求顺风 [7] - 消费者支出保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2025年和2026年实现核心内部NOI增长有信心，预计2026年实现5%以上的增长 [47][50] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一个当地郊区租户提前终止租约，该空间已重新出租，预计第三季度开始生效 [50][51] - 预计年底核心实际入住率将提高到94% - 95% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SNO到2025年底是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将待签署租约转化为实际租约，有望继续增长 [58] 问题2: 能否谈谈在经济低迷时期的机会性投资，典型卖家是谁，与全球金融危机时期相比如何？ - 目前难以确定具体情况，卖家可能来自需要流动性、更换运营伙伴的机构投资者等，公司凭借关系和执行能力有信心把握机会，当前情况与全球金融危机不同，机会可能来自增值租赁机会 [60][62] 问题3: 鉴于熨斗区的收购，是否预计更多办公REIT会出售其街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，竞争较少，无论卖家来自何处，公司都有机会参与交易 [63] 问题4: 街道投资组合在新冠疫情后租户类型有何变化，如何看待消费者需求和租户信用的弹性？ - 疫情后签署的租约多与当下消费者相关的品牌，此前一些数字原生零售商取代了部分传统零售商，现在各类优质零售商都认识到拥有实体店铺的重要性，当前租户的信用状况和健康程度与2019年不同 [65][67] 问题5: 对街道投资组合未来可预见的平均10%潜在增长的预测有多大信心，2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合继续成为增长关键驱动力有信心，签署但未开业的租约大部分来自街道 [70] 问题6: 谈谈威廉斯堡的按市值计价机会，目前平均ABR和市场租金及新租约签约情况如何？ - 市场租金较当前平均ABR有大幅上涨，Reggie收购的资产有潜在的按市值计价机会，未来几年有望释放 [71] 问题7: 街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并带来更多机会？ - 目前还处于早期阶段，此前一些买家对租金增长预期过高，市场波动可能使部分竞争减少，卖家相对现实，公司会耐心等待经济形势明朗 [77][80] 问题8: 近期租赁利差有波动，如何看待全年剩余时间的利差趋势？ - 由于投资组合性质，利差会有所变化，且样本量较小，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [81] 问题9: 4月2日后与600万美元待谈判租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 4月1日后租赁速度和租户响应性没有明显变化，销售增长、租户利润率有缓冲、消费者有消费能力，租户需求未放缓 [86] 问题10: 新合资伙伴目前投入资本的意愿如何，从总交易规模来看公司的承接能力如何？ - 机会性投资资金寻找零售资产较难，高回报率投资者可能会积极参与，核心加领域对露天零售的需求也在增加，公司与机构投资者有良好关系，有信心承接相关机会 [90][92] 问题11: 在租赁或商品销售方面，现在与4月2日前相比，内部是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选零售商的供应链多元化情况 [95][96] 问题12: 目前890万美元ABR的签约未开业管道，在政策不确定性持续的情况下，是否存在延迟或取消的风险？ - 零售商因担心错过关键位置而有动力推进租赁，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有一定优势应对，关键市场受经济放缓影响较小 [98][101] 问题13: 核心投资组合租户名册中每月能获得销售数据的比例是多少，如果销售停滞会采取什么不同措施？ - 按租约规定约15% - 20%，实际接近100%能了解租户表现，当销售下滑时，会考虑收回空间并重新推向市场，街道租户销售报告更常见，公司有相关策略处理表现不佳的租户 [104][106] 问题14: 街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分各有多少？ - 签约未开业管道主要是街道零售，大部分已锁定，对2026年目标也有信心加速实现 [108] 问题15: 截至4月完成交易的初始资本化率是多少，内部收购的门槛率有何变化？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前组合的差距收益率处于低6%水平，门槛率受市场情况影响，目前情况较为灵活，公司有多种资本来源应对 [112][114] 问题16: 华盛顿特区市场的客流量或租户需求是否因相关事件发生变化？ - 未观察到变化，第一季度M街销售额同比增长两位数，该市场受国内游客、大学和零售商等因素驱动，与相关事件无明显关联 [117][119] 问题17: 国际旅游对租户的重要性如何，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，加拿大游客跨境旅游下降，但国际游客作为购物者在街道零售资产中尚未恢复影响力，这是未来的顺风因素 [123][124] 问题18: 近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的投资是否有上限？ - 纽约投资有上限，但目前还未达到，公司会继续在关键走廊增加资产，同时也会在其他市场布局，以实现投资组合的平衡 [126][127]