文章核心观点 - 公司基本面良好增长动力足但过去几个季度价格大幅上涨致估值过高股息收益率降至3.6%缺乏吸引力 因此将Essential Properties Realty Trust评级从买入下调至持有 [4] 公司过往表现 - 2023年9月分析师认为公司资产负债表稳健、流动性充足、现金流保守 当时13倍的P/FFO倍数过低 投资者建仓可获价格上涨收益和5%左右股息 [1] - 2024年第一季度财报发布后分析师跟进文章 此后公司总回报率达21% [2] 公司2024年第二季度财报情况 - 公司AFFO持续强劲增长 二季度同比增长5% 年化AFFO与每股0.29美元的二季度股息对比 AFFO派息率为67% 有内部现金支持进一步增长 [3] - 公司有机增长来自定期租金上调 关键驱动是并购 二季度在35笔新交易中投入3.34亿美元 加权平均现金收益率8% 加权平均初始租赁期限17.8年 年租金增长率约1.9% 新收购项目加权平均单位租金覆盖率为3倍 未牺牲保守承保标准 [3] - 公司首席执行官称三季度投资管道稳健 同比增长 虽预计美联储放松政策可能使年底资本回报率适度压缩 但当前管道显示资本回报率与二季度相似 [3] - 公司通过资产组合循环获取新资本 二季度出售6栋建筑 净收益480万美元 处置加权平均现金收益率7.3% 比收购端低约70个基点 [3] - 公司净债务与年化调整后EBITDAre比率为3.8倍 是净租赁领域最低杠杆率之一 且债务结构良好 2026年前无重大债务到期 [3] 评级下调原因 - 公司当前P/FFO倍数为16.9倍 远高于分析师首次撰写文章时水平 虽期间股息有所上调 但价格大幅上涨致当前股息收益率降至3.6% 在当前利率环境下缺乏吸引力 [3][4]