文章核心观点 - 金考房地产公司股票价格自7月以来飙升，公司净营业收入和运营资金增长，股息收益率达4.2%且安全边际高，有股息增长潜力，值得被动收入投资者购买 [1] 公司现状 - 公司拥有并运营由567个美国购物中心和混合用途物业组成的以杂货店为核心的购物中心组合，截至2024年6月30日，总可租赁面积为1.01亿平方英尺 [3] - 二季度销售额增长13%至5亿美元，得益于年初对RPT Realty的收购，同店净营业收入增长3%，租金也是盈利因素之一 [3] - 2024年第二季度租金为每平方英尺20.19美元，较2020年基础租金增长11%，但2024年租金目前持平 [3] - 2024年投资组合出租率为96.2%，接近此前出租率高点 [4] - 2024年第二季度运营资金为2.76亿美元，同比增长13%，摊薄后每股运营资金增长5%，股息支付率表现优秀 [5] 股息情况 - 二季度公司运营资金每股0.41美元，股息每股0.24美元，股息支付率为59%，过去十二个月股息支付率为60%，低于 Realty Income Corp.的75% [7] - 去年10月公司将股息提高至每股0.23美元/季度，预计2024年10月将进一步提高至每股0.25美元/季度，年化派息将从每股0.94美元提高到1美元，增幅4.2%，目前股息收益率为4.2% [8] 预测与估值 - 公司将运营资金预测从每股1.56 - 1.60美元提高到1.60 - 1.62美元，基于当前股价，公司今年预计运营资金的市盈率为14.4倍，低于竞争对手Realty Income的14.9倍 [9] - 若美国避免衰退且公司加大收购力度，运营资金可能强劲增长，收购驱动的增长可能促使公司估值重估，随着利率下降，收购成本降低，公司市盈率有望达到15 - 16倍，对应内在价值在24 - 25.55美元之间 [9] 风险因素 - 公司购物中心以杂货店为核心，客流量较稳定，但近期租金增长放缓 [10] - 若美国经济陷入衰退，商业房地产价值可能受损，租赁表现可能不佳 [10] - 新的疫情导致购物中心大规模关闭，可能影响公司出租率 [10] 结论 - 公司股价近期稳步上涨，业务状况良好，高出租率、租金上涨和运营资金增长凸显其价值，有望提高股息和运营资金市盈率 [11] - 公司投资组合出租情况良好，下月可能提高股息，4.2%的股息收益率值得购买，低派息率为被动收入投资者提供高安全边际 [11]