文章核心观点 - 公司是投资零售房地产投资信托基金（REIT）的不错选择，虽有租户违约和竞争加剧等风险，但成长与回报平衡良好，具有投资价值 [1] 公司基本面 - 公司季度复季度地扩大运营资金（FFO）和每股股息，且派息可控 2024年第二季度每股FFO（TTM）为1.84美元，每股股息也有所增长，派息率略有下降 [2] - 公司成立于2016年，2018年上市，运营历史相对较短 [2] - 公司拥有2009处房产和395个租户，出租率达99.9%，自上市以来平均入住率为99.8%，业务覆盖16个行业和49个州 [4] - 公司主要专注于服务或体验行业，如洗车、幼儿教育、医疗牙科等 80.3%的投资组合属于服务类别，13%属于体验类别，其余6.7%为零售及其他 这些行业抗危机和抗干扰能力较强 [5] - 公司租户和地域多元化 前十大租户占现金调整后基本租金（ABR）的18.7%，地域上50%的现金ABR来自阳光地带各州，德州占比最高 [6] - 公司注重信用等级较低的租户，多数租户为投机级（B - 至BB +），部分为投资级（BBB - 至A +），约2%为CCC + 评级 38.4%的投资组合合同期限在2039年之后，多数租户租金覆盖率超2倍，但部分租户覆盖率在1 - 2倍之间 [7] - 公司杠杆水平适中，净债务/年化调整后EBITDAre为3.8倍，平均年利率4.2%，加权平均到期期限4年 [7] 公司投资策略与业绩 - 公司专注于较小、信用评级较低的租户，投资市场竞争较小，机会更多且更有利可图 自2022年第三季度以来，每季度投资超1.95亿美元 [9][10] - 公司常用售后回租投资策略 2024年第二季度投资的3390万美元均采用此方式，该季度收购的平均现金资本化率为8%，高于大型REIT [11] - 近几个季度同店租金增长率在1.2% - 1.7%之间 2024年第二季度为1.4%，略低于第一季度，受红龙虾5处房产破产影响 [12] 公司估值 - 公司市价比FFO为17.3倍，高于自身平均水平和约16.6倍，也高于同行NNN和Realty Income的14.5倍和15.5倍 远期市价比FFO为16.9倍，高于行业中位数14.5倍 [14] - 公司2024年预计每股调整后运营资金（AFFO）增长率为5.5%，高于Realty Income的4.4%和NNN的2.6%，且杠杆和负债指标较低，因此估值略高合理 [15] - 公司股息收益率为3.56%，低于主要零售REITs 但其派息率最低，基于净收入来看最“健康”，FFO增长且有增加分配空间，股息前景较好 [16] - 按2024年第二季度摊薄后每股AFFO（0.43美元）年化计算，收益率为5.36%，公司股票估值合理 [18] 总结与建议 - 对于寻求大型零售REIT替代方案的投资者，公司是有吸引力的选择，成长潜力高，股息前景好，但需注意竞争加剧和租户违约风险 [19] - 虽评级为买入，但近期安全边际有所下降，新增投资可适度谨慎 [19]