文章核心观点 - 公司是优质零售REIT但估值过高，可加入观察名单，当前评级为持有 [1] 公司概况 - 公司1963年成立，总部位于佛罗里达州杰克逊维尔，主要收购、开发、拥有、租赁和运营位于美国郊区市场的购物中心 [1] 投资组合与前景 - 投资组合包含481处物业，总面积5690万平方英尺，分布在20多个市场，46%的年基本租金（ABR）来自人口密集地区 [2] - 按城市划分，纽约市业务产生的ABR占比最大，为12%，迈阿密、旧金山和洛杉矶占比分别为10%、8%和7% [2] - 加利福尼亚州人口增长放缓，纽约市人口增长较慢但长期有望加速，两地失业率高于平均水平，但公司在其他州的业务失业率低于平均，可抵消部分风险 [2][5] - 超80%的物业以杂货店为锚定租户，19%的租户为杂货店，其余租户行业多样，涵盖必需和非必需服务产品 [5] - 公司每平方英尺ABR高于平均水平，租户多为市场领导者，对前十大租户依赖程度低 [8] - 公司签订的租约期限为3 - 7年（面积小于10000平方英尺）或超过5年（面积大于10000平方英尺），平均租金年增长率约2% [8] - 2025年到期租约占ABR的12.4%，未来3年到期租约占ABR的39.1%，由于净吸纳量改善和新开工建设处于历史低位，续租租金有望提高 [8] 业绩表现 - 过去十年，公司股价表现优于许多同行，长期总回报表现逊于大盘，但在2020年回调前长期跑赢市场 [14] - 2023年现金租金利差为10%， occupancy率提高30个基点至95.1%，同店净营业收入（NOI）增长3.6%，每股运营资金（FFO）达3.95美元，同比增长近6% [14] - 上一季度，公司混合现金租金利差约为9%， occupancy率提高40个基点至95%，同店NOI增长3.3%，每股调整后运营资金（AFFO）增长6.9%至0.93美元 [15] - 管理层预计NOI增长率提高25个基点，核心运营收益增长4% [15] 杠杆与流动性 - 公司资本结构和流动性良好，获标普BBB +和穆迪A3投资级评级，债务仅占资产的31%，债务/EBITDAre比率为5.2倍，利息覆盖率为5倍，即将到期的债务占比均低于15% [16] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.67美元，股息率为3.58%，基于AFFO的派息率为72.04%，吸引力不足 [17] - 公司是较昂贵的零售REIT之一，FFO倍数为17.58倍，高于零售REIT平均的14.8倍，隐含资本化率为5.08%，低于零售资产交易平均预测的6.9%，当前股价较净资产价值（NAV）溢价54.6% [17] 风险 - 高溢价带来机会风险，其他零售REIT更便宜且资产负债表强劲，可能跑赢市场，低股息率难以弥补机会成本 [18] - 利率风险明显，若市场预期的降息未实现，公司股价可能面临压力 [18][19]