公司基本情况 - 健康峰地产（Healthpeak Properties）是标普500指数成分股，在美国拥有多元化的生命科学、门诊医疗和老年住房物业组合[2]。 - 公司在今年3月与Physicians Realty Trust合并后，大大增强了其在门诊医疗领域的规模，合并后的门诊医疗设施遍布全国，旧金山湾区、波士顿和达拉斯是主要市场，占年基本租金的43%[2]。 - 公司的租户多元化，租赁给许多领先的医疗系统，包括HCA Healthcare和CommonSpirit Health等，大型医疗系统占公司年度基本租金（ABR）的三分之一，其余为生物制药公司和老年住房等[3]。 公司经营业绩 - 2024年第二季度同店现金净营业收入（SSNOI）同比增长4.5%，门诊医疗和实验室部门约3%的年租金递增以及老年住房部门的持续全面复苏推动了这一增长，老年住房部门的同店净营业收入在第二季度增长20.5%，今年上半年同比增长23.4%[4][5]。 - 自3月收购Physicians Realty Trust以来，公司实现了强大的合并协同效应，管理层预计仅第一年就有价值4500万美元的成本变动[5]。 - 生命科学仍然是公司的一个亮点，第二季度租赁活动创下纪录，完成了80万平方英尺的租赁，其中75%为续租，25%为新租，混合续租差价为6%[5]。 - 管理层将全年同店净营业收入增长从之前中点的3.25%提高到3.5%，较今年早些时候的原始指引提高了50个基点[6]。 - 公司通过资产组合再循环为外部增长提供资金，今年已出售非核心资产，混合资本化率在6%左右，同时投资于资本化率在7%以上的房产，近期仍有机会[7]。 - 公司的资产负债表强劲，标普给予其BBB +信用评级，总流动性为30亿美元，其中手头现金3亿美元，循环信贷额度未动用，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率合理较低为5.2倍，低于通常认为对房地产投资信托（REITs）安全的6.0倍，资产处置后的预计杠杆率约为5.0倍[9]。 公司投资吸引力 - 对于收益型投资者来说，公司目前的股息收益率为5.4%，股息支付率为67%，有足够的留存资本用于增长资金或回购股票，今年已回购价值1.88亿美元的股票，回购价格低于每股18美元[10]。 - 目前股价为22.22美元，预期市盈率（P/FFO）为12.4，低于历史市盈率14.4[10]。 - 股息收益率超5%，预计未来年度每股运营资金（FFO）增长在4 - 5%之间，由租金递增、正租赁差价和外部增长驱动，公司可能产生市场水平的总回报，且股息收益率远高于市场平均水平，若估值回归均值可能产生超越市场的总回报[11]。 公司整体评价 - 健康峰地产今年以来凭借强劲的基本面和与Physicians Realty Trust的战略合并实现了强劲的总回报，合并增强了其在门诊医疗设施方面的规模[12]。 - 公司多元化的投资组合、强大的租户基础和有利的人口趋势推动了同店净营业收入的显著增长，特别是在老年住房和生命科学领域[12]。 - 凭借5.4%的股息收益率（股息支付率合理）、近期收购的协同效应和强劲的资产负债表，公司在收益和总回报潜力方面仍然是一项有吸引力的投资[12]。