文章核心观点 - 文章是作者关于“距离退休10-20年应如何投资房地产投资信托基金”系列文章的第二部分，旨在为处于该阶段的投资者提供REITs投资建议 [1] - 作者驳斥了年轻投资者完全不需要持有债券的观点，认为债券在投资组合中起到缓冲波动的作用，任何年龄的投资者都应保持一定配置 [2][3] - 作者强调长期股息投资是积累财富的有效方式，并认为所有投资者都需要一个由稳定、派息股票构成的坚实基础，安全在任何年龄和阶段都很重要 [4] - 在本部分中，作者重点分析了三家REITs公司：Broadstone Net Lease、CTO Realty Growth和STAG Industrial，并均给予“买入”评级 [18][24][36] Broadstone Net Lease (BNL) 分析 - 公司是一家内部管理的净租赁REIT，投资于长期、净租赁的单租户商业地产，市值约36亿美元 [5] - 投资组合包含777处物业，总面积3850万平方英尺，分布在44个州和4个加拿大省份，年化基本租金收入为3.855亿美元 [5][6] - 投资组合高度集中于工业地产，占比达54.6%，其余为餐厅、医疗保健、零售和办公物业 [6] - 投资组合质量高：截至2024年第二季度末，出租率达99.3%，加权平均租期为10.4年，租金年均递增2.0% [6] - 公司于2020年上市，但成立于2007年，其投资组合主要构建于大衰退期间及之后 [8] - 估值与收益：公司运营资金倍数为12.29倍，股息收益率为6.34%，信用评级为BBB级（投资级） [9] - 与净租赁同行相比，BNL在估值和收益率方面具有吸引力，例如Realty Income的FFO倍数为14.90倍，股息收益率为5.02% [10] - 财务稳健：截至2024年第二季度，净债务与调整后EBITDAre比率为4.9倍，固定费用覆盖率为4.7倍，公司流动性为9.39亿美元，债务到期集中在2026年之后 [13] - 增长预期：2024年预计每股AFFO增长1%，2025年预计增长4%，随后年份预计增长3% [15][16] - 基于当前6.34%的股息收益率和3%的长期增长假设，预计经济回报率接近10% [16][17] - 当前股价对应P/AFFO为12.85倍，低于其历史正常的14.25倍，2023年AFFO派息率为79.43% [18] CTO Realty Growth (CTO) 分析 - 公司是一家小型购物中心REIT，专注于美国东南部和西南部高增长市场的露天购物中心，市值约4.481亿美元 [21] - 投资组合包含22处物业（按备考基准），总面积460万平方英尺，出租率约为93% [21] - 投资组合以多租户零售物业为主，占年化基本租金收入的94%，其中31%的ABR来自有杂货店锚定的物业 [21] - 近期收购：2024年8月完成3处收购，新增面积893,284平方英尺，平均出租率94.2%，锚定零售商包括Ross、Burlington等 [21] - 地理分布：收购后，乔治亚州（4处物业）贡献31%的ABR，佛罗里达州（10处物业）贡献19%，德克萨斯州（3处物业）贡献16% [21] - 财务状况：净债务与总企业价值比约为48%，净债务与备考EBITDA比为7.5倍，EBITDA与利息费用比为3.01倍，无债务在2025年前到期，流动性为1.548亿美元 [23] - 增长与派息：2023年每股AFFO增长4.37%，2024年预计增长3.66%，股息收益率为7.79%，2023年AFFO派息率为79.58% [23][24] - 估值：当前P/AFFO为9.97倍，略低于其历史平均的10.15倍 [24] - 公司正从多元化REIT转型为购物中心REIT，其估值（9.97倍）远低于纯购物中心REIT同行（如Regency Centers的21.49倍、Kimco的19.18倍），存在估值扩张潜力 [24] STAG Industrial (STAG) 分析 - 公司是一家专注于在美国多地收购和管理工业地产的REIT，市值约72亿美元 [26] - 投资组合包含573处物业，总面积1.141亿平方英尺，遍布41个州 [26] - 投资策略特点：传统上主要关注单租户工业地产（类似工业净租赁REIT），但目前多租户工业地产占比已提升至净可出租面积的26.4% [27] - 公司通常进行单宗物业收购而非大型资产包收购，以控制投资组合质量 [27] - 公司战略聚焦于包括二线市场在内的多个市场，以规避与大型机构在核心市场的过度竞争 [27][28] - 产业趋势受益：工业地产需求正从大型物流设施转向制造业设施，公司约三分之一的投资组合位于“大型项目”60英里半径内，有望受益于制造业回流和近岸外包趋势 [28] - 运营数据：截至2024年第二季度，投资组合出租率为97.1%，加权平均租期为4.3年 [28] - 财务状况：拥有投资级资产负债表（BBB- / Baa3），净债务与调整后EBITDAre比率为5.0倍，固定费用覆盖率为5.2倍，95.5%的债务为固定利率，加权平均利率为3.92%，流动性为9.029亿美元 [29] - 增长记录：过去十年平均AFFO增长率为4.06%，除2020年外每年均实现正增长 [31] - 增长预期：2024年预计每股AFFO增长5.61%，2025年和2026年预计分别增长4.35%和6.94% [31] - 股息政策：自2015年以来每年增加股息，平均增长率为2.08%，派息保守，2023年AFFO派息率为75.0% [32] - 估值：当前P/AFFO为19.50倍，高于其历史平均的17.10倍，但显著低于大多数工业REIT同行（如Prologis的30.03倍、Terreno的36.71倍），股息收益率为3.73% [33][35][37] 投资组合建议总结 - 本部分（第二部分）挑选的三只REITs为：STAG Industrial（股息收益率3.7%）、CTO Realty Growth（股息收益率7.2%）、Broadstone Net Lease（股息收益率6.3%） [38] - 第一部分挑选的REITs包括：W. P. Carey（股息收益率5.6%）、Brixmor（股息收益率4.0%）、Alexandria Real Estate（股息收益率4.3%） [38] - 作者将在第三部分再挑选四只REITs，以完成“距离退休10-20年投资10只REITs”的构建 [38]