文章核心观点 - 公司此前认为黑石抵押信托（BXMT）在当前市场条件下可持有，但实际情况不佳，股息从每股0.62美元降至0.47美元，鉴于商业地产基本面恶化和新兴风险，给予其卖出评级 [1][14] 行业现状 - 利率是房地产市场关键因素，对浮动利率贷款机构BXMT的业务各方面有独特影响，利率下降对抵押房地产投资信托基金（mREITs）有推拉效应 [3] - CRED - iQ数据显示，办公室、酒店和多户住宅是商业贷款违约率较高的受困行业 [4][5] - 多户住宅房地产市场因供应大幅增加，预计2024年整体空置率上升、租金增长减速，部分市场库存将增长超7% [10][11] 公司情况 此前分析 - 此前文章认为，尽管有问题迹象如季度内三次新减值，但管理层积极应对，且REIT股息覆盖率达123%，在当前市场条件下给予持有评级 [1] 近期发展 - 公司在7月底宣布股息从每股0.62美元降至0.47美元，降幅近25%，董事会认为这一水平相对于长期盈利更可持续 [1][7] - 二季度财报显示，办公室资产持续减值影响可分配收益，虽管理称取得进展，达到“90%表现良好的投资组合”且上季度升级九笔贷款，但公司仍面临困境 [6] - 办公室市场基本面疲软，全国办公室空置率达18.1%，且多户住宅资产减值问题也在增加，该资产占公司投资组合超25% [8][9] 潜在风险 - 办公室市场在利率稳定后未明显改善，且几乎确定的降息情况下前景仍不明朗，办公室资产占公司投资组合超三分之一，问题持续受关注 [8] - 多户住宅市场供应大增导致空置率上升，可能因激进承保引发资产层面问题，与2024年6月前三个月困境率显著增加相吻合，将加剧现有办公室问题 [11][13]