文章核心观点 - REITs因利率有望下降而需求大增，近一个月上涨近10% ，推荐两只被低估的蓝筹REITs，即Alexandria Real Estate和W. P. Carey，认为它们虽因短期因素估值低，但长期前景好 [1][2] Alexandria Real Estate分析 资产 - 专注生命科学地产，主要拥有实验室租给药企和生物科技公司用于研发，在该领域处于领先地位，拥有优质A级物业组合 [4] - 该领域需求高且增长、长期风险低、抗衰退、租户依赖度高、租约条件好，公司长期租金稳定增长、入住率高，有望持续 [5][6] 资产负债表 - 拥有REIT行业最强资产负债表之一，信用评级BBB+，贷款价值比30%，平均债务期限13年，流动性超50亿美元，能抵御利率上升风险并为未来增长投资 [7] 管理层 - 管理团队在REIT行业业绩出色，长期表现超越巴菲特的伯克希尔·哈撒韦，实现快速增长和高回报，通过新项目和收购创造股东价值 [8][9] 估值 - 通常为蓝筹股估值，FFO倍数多在20 - 30倍，5年平均25倍，但目前仅12倍，股价过去两年下跌47.84%，不过公司业绩良好，现金流和股息仍在增长 [10] - 股价便宜一是因利率上升致REITs整体下跌，二是常被误归为办公REITs影响市场情绪，三是生命科学领域供应过剩 [11] 风险 - 生命科学领域供应过剩影响市场情绪，但这是暂时的，当前新开发项目减少，公司因长租约、低租金和低杠杆、高流动性受影响小 [12] 总结 - 是蓝筹REIT，因短期担忧估值处于历史低位，利率下降和供应过剩问题解决后有望大幅上涨，回到18倍FFO将有50%涨幅，同时可获4.5%股息率和5%现金流增长 [13] W. P. Carey分析 资产 - 是净租赁REIT，主要投资工业净租赁物业，与专注零售的Realty Income不同，其租约租金调整与通胀挂钩，租金增长更快 [15] - 因近岸外包和电子商务趋势，工业REIT需求增长，公司有望长期提高租金 [16] 资产负债表 - 资产负债表较强，有投资级评级，贷款价值比39%，活跃于欧洲，可获取低成本资金收购物业 [17] 管理层 - 管理层将办公物业分拆成独立REIT，虽降低现金流并削减股息遭投资者不满，但从长期看可优化投资组合、降低杠杆、留存现金流用于增长，公司管理良好 [18][19] 估值 - 虽基本面改善，但因削减股息估值处于历史低位，股价较峰值下跌约30%，FFO倍数仅12倍，而同行达17倍 [21] - 预计不满的收益型投资者将被成长型投资者取代，市场情绪将恢复，公司有望实现4%年增长，FFO倍数回升至16倍将有30%涨幅，长期总回报率可达15 - 20% [21] 风险 - 主要风险是利率长期维持高位，公司杠杆略高、债务期限短，可能导致现金流停滞和股价回升延迟，但预计近期利率将下调 [22] 总结 - 是被低估的蓝筹REIT，适合新投资者构建投资组合基础 [23]