文章核心观点 - 中美洲公寓公司（Mid - America Apartment）近期股价因利率下降和租金压力缓解而大幅上涨，虽长期看好其业务布局，但鉴于股价反弹幅度，将评级从“买入”调整为“持有”，建议股价回调至150 - 155美元再考虑增持 [1][14] 利率对股价的影响 - 长期利率是房地产估值的关键因素，高利率会增加房地产投资成本，且会使收益型投资者转向固定收益投资，对房地产投资信托基金（REIT）估值造成压力 [2] - 近期长期利率下降，公司股价与债券价格几乎同步上涨，显示出公司股价对利率的高度敏感性；2022年初以来的加息周期对股价不利，但近期股价反弹表现优于债券 [3] - 劳动力市场降温、通胀接近美联储目标，预计利率不会再次上升；虽市场已计入美联储降息预期，利率对股价的推动作用可能减弱，但也不太可能成为逆风因素，公司基本面表现将更重要 [3] 公司财务表现 - 第二季度核心运营资金（FFO）为2.22美元，同比下降约3%；同店收入增长0.7%，但同店物业费用增长3.7%，导致净营业收入（NOI）下降1%，租金增长乏力和费用上升挤压了利润率 [4] - 费用方面，7月1日保险费续期下降1%，房地产税通胀将放缓，劳动力市场降温缓解工资压力，预计费用将继续上升但增速放缓 [5] - 收入方面，全国租赁市场自2022年繁荣期后降温，负增长势头基本停止，租金有所企稳但仍低于去年；公司第二季度新租约下降5.1%，续约率上升4.6%，综合率为0.1%，入住率为95.5%与去年持平；第三季度截至8月呈平稳趋势，新租约下降4.8%，续约率上升4%，入住率上升0.2%至95.7%，支持收入增长 [6][7][8] - 公司预计2024年同店NOI下降约1.3%，收入增长0.65%，费用增长4.25%；预计FFO略高于指引中点，约为8.98美元 [9] 行业供需情况 - 阳光地带（Sun Belt）因前期建设过度导致近期租赁市场供应过剩，租金表现不佳，而传统市场如纽约都会区因供应较少表现较好；但从长期来看，阳光地带受益于人口迁移趋势，具有积极前景 [11][12] - 公寓建设量曾大幅增长，但在建单元数量持续下降，预计到2025年初新供应将恢复到正常水平，有利于租金增长；新开工项目较峰值下降40%，到2026年供应可能从逆风转为顺风 [13][14] 公司发展与前景 - 公司仅7个社区在建，成本8.66亿美元，还需投入3.28亿美元；资产负债表强劲，债务/EBITDA为3.7倍，资产负债率为28%，债务期限结构合理，平均期限7.4年，平均利率3.8% [14] - 公司利用市场疲软以8100万美元收购北卡罗来纳州一处房产，价格低于重置成本15 - 20%，计划以6%以上的目标收益率完成4亿美元的收购目标 [14] - 预计明年租金开始上涨，可能带来2%的推动作用，加上单元增长可支持FFO实现低个位数增长至约9.25美元；可分配FFO为8美元，能为3.6%的股息收益率提供1.4倍的覆盖 [14] - 基于8美元的远期可分配FFO，公司股票的远期AFFO收益率为4.8%，考虑长期租金约3%的增长和增值型并购，公司有望实现8 - 9%的长期回报 [14]