文章核心观点 投资房地产投资信托基金（REITs）可避免直接持有房地产的麻烦， Realty Income和National Storage Affiliates Trust是高收益REIT股票，因其业务稳健、长期前景好、股息回报佳且可能受益于美联储降息而值得购买 [1][2] 分组1：稳健业务与长期前景 - Realty Income是全球第七大REIT，市值约550亿美元，经营55年，获穆迪A3和标普A-信用评级 [4] - Realty Income拥有15450处房产，客户涵盖90个行业，最大租户占年化合同租金不超3.4% [5] - Realty Income在美国零售、医疗和数据中心有增长机会，欧洲市场规模达8.5万亿美元 [6] - National Storage Affiliates Trust市值低于40亿美元，拥有1052处自助存储物业，65%位于阳光地带 [7] - 自助存储REITs过去30年表现优于其他REIT板块且波动性小，市场分散，NSA市占率仅2% [7][8] 分组2：强劲总回报的良好开端 - Realty Income远期股息收益率5.02%，连续29年提高股息，1994年以来复合年增长率4.3% [9] - National Storage Affiliates Trust远期股息收益率4.75%，连续8年提高股息，过去5年股息增长75% [10] 分组3：美联储驱动的催化剂 - 美联储本月晚些时候可能降息，REITs通常对低利率反应良好 [12][13] - 低利率使REITs能以低成本扩张，且会降低债券收益率，吸引收益型投资者 [13]