文章核心观点 - 消费者偏好实体店购物体验和零售地产新供应有限，零售房东推动全渠道零售等举措，预计推动行业增长，Brixmor、Tanger和Saul Centers有望受益；但零售商破产、高成本和潜在财务压力等问题仍存，可能导致更谨慎的地产决策和空置率上升，在线购物也将持续流行 [1][2] 行业描述 - 该行业由拥有、开发、管理和租赁各类零售空间的房地产投资信托基金（REITs）组成，包括区域购物中心、奥特莱斯等；净租赁REITs拥有独立物业，租金和大部分运营费用由租户承担；行业受经济、就业和消费模式影响，物业地理位置和周边人口结构决定需求；虽曾受客流量减少等问题困扰，但因消费者对实体店购物的热情回升而复苏 [3] 行业未来趋势 有利因素 - 低供应支撑基本面：随着市场条件改善，盈利零售商预计租赁更多实体店；由于高建设成本，新零售空间建设缓慢，困境商场和中心的房东选择混合用途开发，减少了市场上的零售空间供应，即使经济放缓也能支持行业基本面 [4] - 全渠道零售等支持增长：全渠道零售成为焦点，数字原生品牌也在拓展实体店；这有助于减少退货，保护零售商利润；零售房东通过引入医疗、健身等多元化业务，预计带来稳定租金收入；部分零售REITs通过资产转换等提升运营表现，吸引投资者关注 [5] - 利率下调预期提升吸引力：9月联邦公开市场委员会会议可能降息，对利率敏感的REITs行业有利，较低的借贷成本增强投资者信心，可能提高REITs估值，使其股息收益率更具吸引力 [6] 挑战因素 - 经济担忧和零售商脆弱性带来挑战：尽管美国经济避免衰退的可能性增加，但消费者和零售商可能保持谨慎，影响租赁决策；零售商申请破产保护增加，高成本影响扩张计划；在线购物的便利性使零售商对实体店扩张更保守，租户破产增加可能导致店铺关闭、入住率下降和房东现金流减少 [7] Zacks行业排名 - 该行业位于Zacks金融板块，Zacks行业排名第54，处于250多个Zacks行业的前22%；行业排名是成员股票Zacks排名的平均值，表明近期前景良好；研究显示排名前50%的行业表现优于后50%两倍多；行业处于前50%是由于成分公司的运营资金（FFO）每股预期上调，自4月以来，2024年FFO每股估计略有上升 [8][9][10] 行业市场表现和估值 市场表现 - 过去一年，该行业表现逊于Zacks金融板块和标准普尔500指数；行业上涨17%，而标准普尔500指数上涨22.6%，金融板块增长23.5% [12] 估值情况 - 基于常用的未来12个月价格与FFO比率，行业目前估值为16.48倍，低于标准普尔500指数的21.19倍市盈率，但高于金融板块的15.75倍市盈率；过去五年，行业估值最高为18.87倍，最低为10.42倍，中位数为15.13倍 [13][15] 推荐的零售REIT股票 Brixmor - 总部位于纽约，拥有并运营全国露天购物中心组合，物业靠近居民区，具有非 discretionary 和价值导向型零售及服务提供商；目前Zacks排名第2（买入），过去一个月，当前年度FFO每股共识估计上调至2.13美元，同比增长4.41%，过去三个月股价上涨23.3% [16][18] Tanger - 总部位于北卡罗来纳州格林斯伯勒，拥有并运营奥特莱斯和露天零售购物目的地，在行业有超43年经验，其38个奥特莱斯中心等组合位于美国20个州和加拿大的旅游目的地和繁荣市场；因其露天格式受品牌和零售商欢迎，公司资产负债表强劲、流动性充足；目前Zacks排名第2，过去两个月，2024年FFO每股共识估计上调1.5%至2.09美元，同比增长6.63%，2025年FFO每股共识估计为2.19美元，同比增长4.55%，过去三个月股价上涨16.6% [18][20][21] Saul Centers - 总部位于马里兰州贝塞斯达，运营和管理61处房地产组合，包括社区和邻里购物中心、混合用途物业等；超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区，通过杂货店锚定的购物中心和混合用途物业，有望利用有利趋势，目标是用大型稳定企业锚定商业物业以确保稳定现金流；目前Zacks排名第2，过去一个月，2024年FFO每股共识估计上调1%至3.12美元，过去三个月股价上涨10.7% [22][23][24]