文章核心观点 - 公司是一家拥有43年历史的零售房地产投资信托(REIT),专注于开发、收购、拥有、租赁、管理和运营全国各地的奥特莱斯和露天购物中心 [3] - 公司的投资组合由40个物业组成,总面积为1560万平方英尺,分布在18个州,地理位置分散,风险较低 [4] - 公司的租户结构也较为分散,最大租户Gap只占总租金收入的5.7% [6] - 公司的租赁期限较短,约一半租约将在未来3年内到期,这为公司带来了较强的内部增长机会 [6] - 公司近期的经营业绩良好,2023年租赁价差达13.3%,同店NOI增长6.2%,核心FFO增长7.1% [9] - 公司的财务状况稳健,资产负债率较高但主要为无担保债务,流动性充足 [10] - 公司的股息收益率较低但增长潜力大,估值合理,被认为值得投资 [11] 公司概况 - 公司成立于1981年,总部位于北卡罗来纳州格林斯博罗 [3] - 公司主要从事奥特莱斯和露天购物中心的开发、收购、拥有、租赁、管理和运营 [3] 投资组合和前景 - 公司的投资组合由40个物业组成,总面积为1560万平方英尺,分布在18个州 [4] - 公司的地理分散度较高,最大州占比仅13%,有利于降低集中风险 [4] - 公司所在市场的经济增长水平总体中等,但就业水平较好,大部分州失业率低于全国平均水平 [5] 经营业绩 - 公司2023年租赁价差达13.3%,其中新租赁价差37.5%,续租价差11.2% [9] - 2023年公司基础租金增长3.25%,出租率提升30个基点至97.3%,同店NOI增长6.2%,核心FFO增长7.1% [9] - 2024年公司预计同店NOI增长3.25%-4.75%,核心FFO增长5%-8% [9] 财务状况 - 公司资产负债率较高,达63.66%,但主要为无担保债务,利息覆盖率达5.09倍 [10] - 公司流动性充足,债务到期期限合理,不存在集中到期风险 [10] 股息和估值 - 公司目前股息收益率为3.57%,派息率较低,未来增长空间大 [11] - 公司的FFO收益率为6.55%,估值合理,且有望进一步提升 [11] - 公司当前股价较其净资产值有一定溢价,但考虑到其经营优势,该溢价水平尚可接受 [11]