文章核心观点 - 分析师偏好积极投资策略，若持仓达到公允价值会卖出并转投他处，但也有部分REITs会长期持有，若未来十年只能持有5只REITs，将是First Industrial Realty Trust、RCI Hospitality Holdings、Corporación Inmobiliaria Vesta、W. P. Carey Inc.和NewLake Capital Partners [1] First Industrial Realty Trust, Inc.（FR） - 工业地产需求因近岸外包和电商趋势快速增长，但供应有限，长期将导致供需失衡和租金强劲增长 [3] - 当前租赁费率远低于市场水平，随着租约到期有40 - 50%的租金提升空间，平均剩余租期约4年 [3] - 拥有近10亿美元的土地储备，有助于未来十年开发更多物业创造价值 [4] - 预计现金流将实现高个位数增长，股息收益率3%，加上估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [4] RCI Hospitality Holdings, Inc.（RICK） - 虽非正式REIT，但实质类似，专注夜店物业投资，市场上买家少卖家多 [5] - 作为唯一有规模且能获取公共资本的买家，可整合市场，获得高额资本成本利差，收购收益率达25 - 33% [6][7] - 自2016年采取该策略后，每股FCP年增长率超20%，近期股价下跌但俱乐部业绩企稳，预计恢复收购 [8][10] - 目前股价便宜，交易倍数仅为7倍FCF，未来十年前景良好 [10] Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.（VTMX） - 作为唯一在纽交所上市的墨西哥工业REIT，能以低成本获取大量资本开发新物业，获得高额资本成本利差 [11] - 历史新项目初始收益率达10.1%，高于美国同类REIT的6 - 7% [12] - 近岸外包趋势将持续，墨西哥工业空间需求增长将带来租金增长和开发机会 [14] - 今年预计每股FFO增长约10%，加上股息收益率和估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [14][15] W. P. Carey Inc.（WPC） - 此前是多元化净租赁REIT，高杠杆、大量涉足办公物业、有资管业务且派息率高，增长乏力，估值受抑 [16] - 管理层剥离办公物业、偿还债务、降低派息率、退出资管业务，聚焦工业净租赁物业 [16] - 虽短期因削减股息面临抛售压力，但长期来看是机会，类似Agree Realty 2011年削减股息后表现 [17][18] - 预计长期现金流年增长率约4%，股息收益率近6%，若FFO倍数重估至16倍，将有30%的上涨空间 [18] NewLake Capital Partners, Inc.（NLCP） - 规模小且专注大麻种植设施，风险较高，但也有高回报潜力 [19] - 股息收益率9%，派息率82%可覆盖，因租约年递增约3%且无债务，有能力收购新物业，现金流年增长率可达5 - 10% [20] - 目前FFO倍数仅9倍，低于同行Innovative Industrial Properties的15倍，未来上市规则可能改变，有望提升估值倍数 [20]