文章核心观点 - EPR Properties是管理良好、专注娱乐的房地产投资信托公司，为被动收入投资者提供有保障的股息和7%的收益率，即使在经济衰退时也可持续，长期来看公司战略转向或使现金流风险降低，对长期被动收入投资者有吸引力，建议买入 [1][11] 评级历史 - 上次对EPR Properties的股票评级为买入，此前评级为持有，主要因该房地产投资信托公司大量涉足陷入困境的影院连锁AMC娱乐公司 [2] 投资亮点 - 只要美国经济状况良好，公司对被动收入投资者有吸引力，7.3%的股息收益率有高安全边际，股息可持续 [1] - 公司有大量超额股息覆盖，即使在经济衰退时也能维持当前派息水平，70%的股息支付率留有误差空间，股票以适度的运营资金倍数出售 [2] - 公司是体验式房地产投资信托公司，拥有休闲和娱乐行业资产，包括影院、餐饮娱乐综合设施、住宿、健康、教育和旅游设施等，大部分资产已出租并充分利用 [3] - 公司房地产组合产生租金收入，带来持续现金流入，二季度多元化房地产组合销售额达1.731亿美元，与去年同期基本持平，过去一年净利润和运营资金均持续盈利 [4] - 公司二季度调整后运营资金为9350万美元，虽因资产出售同比下降4%，但用调整后运营资金支付股息无压力 [5][6] - 二季度公司调整后每股运营资金为1.22美元，股息支付率环比下降4个百分点至70%，一季度月股息从每股0.275美元提高到0.285美元，预计明年股息将再次上调 [8] - 股息由运营资金良好覆盖，公司可选择进一步增加股息、偿还债务或投资新创收物业 [9] - 公司重申2024年调整后运营资金预测为4.76 - 4.96亿美元，包括2 - 3亿美元投资支出和6000 - 7500万美元处置收益，基于46.94美元股价，运营资金倍数为9.7倍，此前认为公司运营资金倍数可重估至10倍，目前股价目标接近达成 [9] 潜在风险 - 公司是顺周期房地产投资信托公司，运营资金和利润与健康经济和消费者支出强度相关，经济衰退对其冲击可能比其他非周期性行业房地产投资信托公司更大 [10] - 公司仍集中于受居家流媒体服务挑战的电影院业务 [10]