文章核心观点 - 公司基本面良好仍具吸引力 但当前P/FFO倍数上升、股息收益率下降使投资理由减弱 不过尚未达到将评级下调至持有水平 [5] 过往观点回顾 - 此前文章认为公司是 Realty Income 的不错替代选择 因其基本面更强 资产负债表杠杆率更低 租户质量更高 投资级租户占比超一半 推荐长期投资者买入公司和 Realty Income [1] 股价表现 - 自上次发文以来 公司总回报率约25% 略超 Realty Income 相对房地产指数产生约7%的阿尔法收益 [2] 财务指标变化 - 股息收益率降至3.9% 远期P/FFO倍数扩大至18.7倍 [2] FFO和AFFO表现 - 2024年Q2核心FFO每股1.03美元 同比增长5.7% AFFO每股涨幅6.4% 零售板块少见 [3] 增长驱动因素 - 核心FFO或AFFO增长主要源于嵌入式租金上调和并购效应 [4] - 2024年上半年公司投入约3.45亿美元购置新物业 2024年Q2并购投资2.03亿美元 加权平均资本化率7.7% 加权平均租赁期限超9年 [4] 收购指引调整 - 管理层将收购指引从6亿美元提高到约7亿美元 有助于维持每股FFO约5%的增长 [4] 内部增长资本支出 - 截至2024年Q2有25个内部增长项目 已承诺资本约1.01亿美元 [4] 资金来源 - 保守的FFO派息率使公司可留存约26%的季度FFO用于新收购 [4] - 资产回收计划中 2024年Q2处置非核心建筑收入近3700万美元 加权平均资本化率6.4% [4] 资产负债表情况 - 净债务与经常性EBITDA之比为4.1倍 排除未结算远期股权影响为4.9倍 加权平均债务期限近7年 财务状况稳健 [4] 资本成本 - 公司发行4.5亿美元公共债券 收益率5.625% 2034年到期 有利于利差获取 [4] - 随着P/FFO倍数上升 股权融资成本降低 结合约5.5%的债务成本 7.5 - 8%资本化率的交易对现有股东有增益 [4] 股权操作 - 2024年Q2出售320万股远期股权 获得约1.95亿美元流动性 [4]