文章核心观点 - 零售房地产投资信托基金（REIT）行业有望受益于消费者对实体店购物体验的偏好和零售房地产新供应有限，但也面临零售商破产、高成本和线上购物竞争等挑战，推荐Brixmor、Tanger和Saul Centers三只零售REIT股票 [1][2] 行业概述 - 该行业由拥有、开发、管理和租赁各类零售空间的REIT组成，包括区域购物中心、奥特莱斯中心等，净租赁REIT拥有独立物业，租户承担租金和大部分运营费用 [3] - 行业受宏观经济、就业和消费者支出模式影响，地理位置和周边人口结构决定需求，曾受客流量减少等问题困扰，现因消费者对实体店购物的热情回升而复苏 [4] 行业发展趋势 有利因素 - 低供应支撑基本面：随着市场条件改善，盈利零售商将租赁更多实体店，由于高建设成本，新零售空间建设缓慢，且部分零售空间被改造为混合用途开发项目，有限的供应将支持行业基本面 [5][6] - 全渠道零售、租户多元化和改造努力支持增长：全渠道零售成为焦点，数字原生品牌也在拓展实体店，可减少退货、保护利润率；零售房东通过引入医疗、健身等多元化租户稳定租金收入；部分REIT通过资产转换等提升运营表现吸引投资者 [7][8] - 降息预期提升吸引力：9月联邦公开市场委员会会议可能降息，对利率敏感的REIT行业有利，较低的借贷成本将增强投资者信心，提高REIT估值，使其股息收益率更具吸引力 [9] 挑战因素 - 经济担忧和零售商脆弱性构成挑战：消费者和零售商可能保持谨慎，影响租赁决策；零售商破产增加，高成本影响扩张计划，线上购物的便利性使零售商对实体店扩张更保守；租户破产可能导致店铺关闭、入住率下降和房东现金流减少 [10][11][12] 行业排名与表现 - Zacks行业排名显示前景光明：该行业在Zacks金融板块内排名第54，处于前22%，排名基于成分公司的每股运营资金（FFO）上调预期，分析师对其增长潜力信心增强，自4月以来，2024年FFO每股估计略有上升 [13][14][15] - 行业表现逊于板块和标普500：过去一年，该行业上涨17%，低于标普500的22.6%和金融板块的23.5% [17] - 行业当前估值：基于远期12个月价格与FFO之比，行业当前估值为16.48倍，高于金融板块的15.75倍，低于标普500的21.19倍，过去五年估值区间为10.42 - 18.87倍，中位数为15.13倍 [18] 推荐股票 Brixmor - 总部位于纽约，拥有并运营全国露天购物中心组合，物业靠近居民区，租户多元化，包括非 discretionary 和价值导向型零售及服务提供商 [19][20] - Zacks排名第2（买入），过去一个月，当前年度FFO每股共识估计上调至2.13美元，同比增长4.41%，过去三个月股价上涨23.3% [21] Tanger - 总部位于北卡罗来纳州格林斯伯勒，拥有并运营奥特莱斯和露天零售购物目的地，在行业有超43年经验，其38个奥特莱斯中心等组合位于美国20个州和加拿大的旅游胜地和繁荣市场 [22] - 多数物业为露天形式，为品牌和零售商提供有吸引力的销售渠道，消费者青睐其品牌商品，公司资产负债表强劲、流动性充足 [23] - Zacks排名第2，过去两个月，2024年FFO每股共识估计上调1.5%至2.09美元，同比增长6.63%，2025年FFO每股共识估计为2.19美元，同比增长4.55%，过去三个月股价上涨16.6% [24] Saul Centers - 总部位于马里兰州贝塞斯达，运营和管理61处房地产组合，包括社区和邻里购物中心、混合用途物业和土地开发项目 [25] - 超85%的物业运营收入来自华盛顿特区/巴尔的摩大都市区，通过杂货店锚定的邻里购物中心和混合用途物业利用有利趋势，目标是用大型稳定企业锚定商业物业以确保稳定现金流 [26] - Zacks排名第2，过去一个月，2024年FFO每股共识估计上调1%至3.12美元，过去三个月股价上涨10.7% [27]