文章核心观点 - 黑石抵押信托公司二季度账面价值和调整后核心收益表现基本符合预期，但账面价值有小幅下降，调整后核心收益有小幅超预期表现 公司处于防御模式，投资组合规模减小，非应计贷款增加 预计未来几个季度仍有波动，当前评级为持有 [1] 季度表现 - 季度账面价值波动在0.5%以内，调整后核心收益超预期0.02美元 公司季度账面价值有小幅适度下降，CECL储备净增加1.43亿美元，高于预期的1.25亿美元，导致每股账面价值表现不佳0.10美元 投资组合中还有每股0.027美元的公允价值表现不佳，但被调整后核心收益每股0.024美元的超预期表现基本抵消 [1] - 二季度公司仅发放4亿美元贷款，同时有7亿美元贷款提前还款、偿还、出售或转移，加上一季度新增7笔非应计贷款，导致调整后核心收益季度下降 不过下降幅度略小于预期 [1] - 调整后核心收益超预期主要因二季度投资组合规模仅减少3亿美元，小于预期的5亿美元 “全收益” 收益率相对不变，符合预期 [1] 指标调整 - 每股账面价值/资产净值预测下调0.10美元，以反映6月30日实际值与先前预测的差异 价格目标已相应调整 [2] - 百分比推荐范围和风险/绩效评级不变，分别维持先前下调后的水平 [2] 收益结果 |指标|报告值|预测值|差异| | ---- | ---- | ---- | ---- | |GAAP账面价值|22.90美元|23.00美元|-0.43%| |收益|0.564美元|0.540美元|4.44%| |与共识估计差异|/|/|15.34%| |GAAP账面价值季度变化|-3.9%|-3.5%| |收益季度变化|-13.1%|-16.8%| [3] 估值情况 |指标|数值| | ---- | ---- | |股息收益率|12.91%| |股息支付率|165%| |价格|19.21美元| |买入价格|110.1%| |强力买入价格|14.10美元| |买入区间|17.45 - 20.80美元| |收益预测|1.51美元| |收益倍数|12.75| |强力买入倍数|9.36| |买入倍数|11.58 - 13.81| |预计资产净值|22.50美元| |市净率|0.85| |强力买入市净率|0.63| |买入/高估市净率|0.78 - 0.92| [4] 信用指标 - 截至6月30日，公司新增3笔非应计贷款，非应计贷款占投资组合公允价值比例从3月31日的10.7%升至13.2%，符合预期 新增2笔纽约大型办公贷款进入非应计状态，且部分先前非应计办公贷款获得部分还款 [6] 非应计贷款情况 - 截至6月30日，公司有多笔非应计贷款，涉及纽约、旧金山、芝加哥等多地，包括办公、酒店等多种物业类型 本金余额总计30.16亿美元，净账面价值总计29.37亿美元 [8] - 预计2023 - 2024年非应计贷款至少会有适度增加，目前已在模型中体现 预计峰值非应计百分比为15.00%，与3月下旬修订模型一致，预计接近峰值但仍会有新增和解决情况 [9] 股息情况 - 公司三季度股息从每股0.65美元降至0.47美元，略超出预测范围 预计四季度股息不变可能性较高 [10] 投资建议 - 公司当前股价下评级为持有 谨慎投资者可等待更多市场参与者认为商业房地产投资更安全时再介入 预计未来几年股价会高于当前水平，但未来几个季度可能波动较大 商业整体贷款mREIT子行业趋势可能要到2025年才会明朗 [11]