文章核心观点 - 美联储宣布降息，房地产投资信托（REIT）行业有望受益，推荐四只REIT股票 [2][11] 美联储降息情况 - 美联储宣布将联邦基金利率下调50个基点至4.75%-5%，这是四年半以来首次下调，旨在避免劳动力市场放缓 [2] - 美联储新点阵图显示，今年年底前还将降息50个基点，2025年底前再降1个百分点，2026年降0.5个百分点 [3] - 美联储将2024年GDP增长预期从2.1%下调至2.0%，维持2025年和2026年2%的预期不变；将2024年失业率预期从4%上调至4.4% [3] REIT行业情况 - 降息对REIT行业是利好，该行业资本密集，依赖债务经营，低利率可降低借贷成本，提高估值，且股息收益率更具吸引力 [4] - REIT行业资产负债表实力增强，多数债务为无担保债务，固定利率债务占比高，杠杆率低，债务加权平均到期期限为6.5年 [5] - 经济韧性对REIT行业有利，可促进租赁活动，提高房地产需求、入住率和租金，增强REIT的盈利、现金流和股息 [6] - 短期内市场关注降息和经济数据，重新评估REIT投资；中长期来看，随着利率下降，REIT将更具吸引力，有望实现更高的盈利增长和股息增加 [9] - 有利的债务和股权成本将使REIT有机会进行收购和扩张，过去几年增强的资产负债表将支持其增长，高利率导致的部分行业建设活动受限将在2026-2027年控制供应，改善行业基本面 [10] 推荐的REIT股票 埃塞克斯房地产信托（ESS） - 该住宅REIT在西海岸市场拥有强大的物业基础，受益于当地对住宅单元的健康需求，西海岸有众多创新和科技公司，创造就业和增加收入，当地家庭收入中位数较高，租房者比例较大，人口结构有利 [12] - 随着科技行业裁员放缓和重返办公室趋势增强，短期内西海岸市场租房需求有望增加，高房价使租房更具吸引力 [13] - 公司依靠技术、规模和组织能力提高投资组合利润率，降低成本，实现运营效率，资产负债表健康，财务灵活 [14] - 目前Zacks评级为2（买入），过去一周2024年FFO每股共识预期微升至15.55美元，同比增长3.5%；过去一个月2025年FFO每股共识预期上调1% [15] 布里克莫尔房地产集团（BRX） - 该REIT总部位于纽约，拥有并运营全国性露天购物中心组合，物业租户包括全国、地区和当地零售商 [15] - 购物中心位于居民区附近，作为最后一英里配送中心，组合包含非 discretionary 和价值导向型零售以及面向消费者的服务提供商 [16] - 目前Zacks评级为2，过去一个月当前年度FFO每股共识预期上调至2.13美元，同比增长4.41% [16] 拉马尔广告公司（LAMR） - 该REIT是美国最大的户外广告结构所有者和运营商之一，户外广告资产覆盖范围广，标志业务出色，租户基础多元化，专注本地业务，拓展数字平台和技术进步有利于长期增长 [17] - 目前Zacks评级为2，过去两个月2024年FFO每股共识预期上调6美分至8.09美元，2025年FFO每股共识预期上调3美分 [18] 卡曾斯地产公司（CUZ） - 该亚特兰大办公REIT在阳光地带市场拥有优质A级办公资产组合，该地区人口流入，企业搬迁和扩张增加，推动办公空间需求 [18] - 公司高品质办公物业需求回升，新租赁量反弹，租户阵容强大，在优质子市场进行机会性投资和开发，资产负债表强劲，有助于增长 [19] - 目前Zacks评级为2，过去一个月2024年FFO每股共识预期上调，目前为2.67美元 [19]