文章核心观点 - 美联储降息利好房地产行业，房地产投资信托基金（REITs）是当下理想投资选择，Realty Income、Mid - America Apartment Communities和Prologis这三只REITs股息收益率超3%，兼具收益和上涨潜力 [1][2] 各公司情况 Realty Income - 股息收益率超5%，1000美元投资年被动股息收入超50美元 [3] - 分红记录出色，自1994年上市以来连续支付超650次月度股息，127次提高派息，连续108个季度提高派息，复合年股息增长率4.3%，上市以来复合年总回报率13.5% [4] - 主要增长动力是收购创收物业，每外部融资10亿美元进行增值投资，调整后每股运营资金可提高约0.5%，今年预计投资约30亿美元购置新物业 [5] - 利率下降有望增加收购量，提升增加股息的能力 [6] Mid - America Apartment Communities - 股息收益率超3.5%，连续支付122次季度股息，连续14年提高派息，去年末提高5% [7] - 受益于市场对公寓的强劲需求，入住率高且租金增长高于平均水平，但近期新供应激增使租金增长放缓，今年下半年至2025年这一逆风将减弱 [7][8] - 已开始加大投资活动，收购新建多户住宅物业，有七个社区在建，未来两年预计再启动4 - 6个项目，租金增长加速和投资扩张将使其继续增加股息 [9] Prologis - 股息收益率超3%，过去五年复合年股息增长率13%，是标普500平均水平的两倍多 [10] - 今年受高利率影响客户需求，下调2024年业绩指引，但仍预计今年核心每股运营资金增长近8% [11] - 未来仓库需求增长和供应有限将推动业绩加速，预计到2026年核心每股运营资金增长9% - 11%，还开始挖掘能源和数据中心等新增长动力，有望持续高于平均速度增加股息 [12]