文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）是投资房地产的好选择，虽此前受美联储政策影响未随2024年市场上涨，但随着经济降温美联储降息，仍有投资机会，介绍了五家REITs公司情况及投资价值 [1][2] REITs行业概况 - REITs让投资者能以低至每股20美元左右的价格投资数十甚至数百栋建筑，股息可达7%、12%甚至16%，1960年由国会写入法律，企业支付至少90%应税收入给股东可获联邦税收减免 [1] - 此前REITs未随2024年市场上涨，部分原因是美联储未按华尔街预期快速降息，9月美联储开启降息周期，对年初买入者是利好 [2] 五家REITs公司情况 Armada Hoffler Properties（AHH） - 股息率6.9%，拥有73处物业，包括48处零售、14处办公和11处多户住宅，办公物业占比19%但贡献33%净营业收入，股价未恢复到疫情前水平 [3] - 各业务板块入住率达90%多，同店现金净营业收入增长，股息只需再增长7%就能恢复到疫情前水平，股息覆盖率低于90%，但估值约为调整后资金流的13倍，杠杆率高于平均水平 [4][5] Alexander's（ALX） - 股息率7.5%，在纽约市大都会区仅拥有5处物业，由Vornado Realty Trust管理，需支付管理费和开发费 [5] - 受疫情影响后近期恢复到疫情前水平，租户Bloomberg占租金收入超一半，若失去该租户将影响运营和财务状况，2023年和2024年资金流均不足以覆盖股息 [6][7] Easterly Government Properties（DEA） - 股息率7.7%，拥有93处物业租给美国政府机构，物业类型多样，理论上是股息投资者理想选择，目前交易价格有轻微折扣 [8] - 多年来股价表现不佳，无法证明能稳定增长资金流，政府租户虽可靠但不利于增长，物业对外部租户吸引力低，政府议价能力强，股息自2021年年中以来一直持平，已连续七个季度现金可分配金额低于股息支付 [9][10] Global Net Lease（GNL） - 股息率12.6%，是商业REIT运营商，资产分布在11个国家，美国占直线租金约80%，拥有近1300处物业租给755个租户，涉及90多个行业，管理层近年多次削减股息 [10][11] - 公司正出售资产降低杠杆，预计未来两年资金流增长，目前市净率低于7 [11][12] Service Properties Trust（SVC） - 股息率16.2%，投资酒店和服务型零售净租赁物业，拥有约220家酒店超37000间客房，近750处服务型零售净租赁物业，零售业务严重依赖TravelCenters of America / Petro Stopping Centers [12] - 酒店升级项目曾拖累业绩，Hyatt酒店翻新接近完成，应能推动每间可售房收入增长，已偿还未来两年到期的10亿美元债务，2020年削减股息后有所回升，但2024年第二季度现金可分配金额下降，股息不再被覆盖 [12][13]