文章核心观点 - REITs处于复苏模式，过去一年表现强劲，因利率预期下降而大幅反弹，虽已上涨但多数仍低于2022年初峰值，未来仍有上涨空间，对追求收益和潜在增值的投资者有吸引力 [1][11][12] REITs行业表现 - REITs今年表现强劲，第三季度跑赢市场上涨16.8%，过去一年FTSE Nareit All Equity REIT Index上涨39.1% [1] - 平均REIT目前收益率约4%，而标准普尔500指数收益率低于1.5% [2] - 今年除工业、酒店/度假村和林地REITs外，行业反弹较为广泛，特种REITs涨幅最大达50% [4] 驱动REITs反弹因素 - REITs对利率变化高度敏感，2021年末以来利率上升使REIT股价下跌超30%，过去一年10年期国债收益率下降，因市场预期美联储降息，上月美联储降息促使REIT股价飙升 [3] 部分REITs公司情况 铁山公司（Iron Mountain） - 信息存储REIT，过去一年股价翻倍，其Project Matterhorn推动收入和盈利加速增长 [5] Realty Income - 领先的净租赁REIT，目前股价较几年前高点低超20%，股息收益率达5%，虽受高利率影响但仍连续108个季度增加股息，预计未来调整后运营资金（FFO）年增长率4% - 5%，可实现9% - 10%年化总回报 [5][6] Federal Realty Investment - 较2022年初峰值折价超20%，零售组合租赁创纪录，租金稳定增长，近期斥资2.75亿美元收购资产并投资8.4亿美元用于重建和扩张项目，连续57年增加股息 [7][8] Prologis - 较2022年初峰值折价超20%，仓库物业需求旺盛，入住率高，租金增长强劲，2022年以230亿美元收购Duke Realty，还投资开发新仓库并进军数据中心开发市场，过去三年核心FFO每股复合年增长率13%，股息年增长率14%，未来有强劲总回报潜力 [7][9][10]