文章核心观点 - 全国公寓短缺使公寓房地产投资信托基金（REITs）具有投资价值，MAA是值得投资的公寓REITs [1][2][3] 行业现状 - 全国公寓短缺，自2019年2月以来平均租金增长超21%，部分归因于疫情后物价上涨和大衰退期间开始的租赁单元短缺 [1] - 预计到2035年美国需超400万套新公寓以满足需求，但供应未跟上 [2] MAA公司优势 再投资策略 - 公司有再投资计划，通过翻新现有建筑增加资产组合价值，而非单纯买卖建筑，以降低成本 [5] - 公司长期持有部分建筑，如今年二季度已改造2796个单元，每单元成本约6213美元，租金提高7.6%（约每月107美元），约4.8年可收回再投资成本 [6] - 再投资涵盖公寓内部、外部、场地和公共空间，提升整体物业价值 [7] 租金与入住率 - 过去五年租金大幅上涨，但公司租金更实惠，二季度平均有效租金为每月1690美元，低于2024年3月全国中位数1987美元 [8] - 2024年公司保持95.4%的高入住率，住宅周转率仅43.5%，近60%居民续租 [9][10] 股息支付 - 自1994财年以来，公司从未减少股息支付，股息从1994年的每股1.21美元增至今年预计的5.88美元，增幅达385% [10] - 截至10月4日，公司股息收益率为3.79%，按当前股价154.62美元计算，每投入1000美元可获37.90美元回报 [11] 长期投资价值 - 尽管公寓行业未来几年可能仍有波动，但住房短缺将推动积极管理的公司盈利能力提升，公司有创造价值和保持高续租率的良好记录 [12]