文章核心观点 - 房地产投资信托基金Prologis和Mid - America Apartment Communities虽近年面临逆风但股息增长记录出色，当前逆风减弱，股价打折，股息收益率高，是长期投资好机会 [1][2][7] 市场整体情况 - 过去几年标普500指数大多处于上涨模式，平均市盈率从一年前约20升至超24.5，难寻低价股 [1] Prologis公司情况 股价与估值 - 股价较三年前峰值下跌约30%，当前交易水平有吸引力，市盈率22.5倍，低于标普500，股息收益率超3%，是标普500平均水平两倍多 [2][4] 业务与盈利 - 工业地产需求虽受高利率影响略有放缓但仍强劲，过去三年核心运营资金每股复合年增长率13%，快于房地产投资信托行业平均的10%，慢于标普500的18% [3] 股息情况 - 过去三年股息以14%的复合年增长率增长，高于标普500的7%和房地产投资信托行业的9%，年度派息增长连续11年，过去十年年化股息增长率超11% [3] Mid - America Apartment Communities公司情况 面临挑战与转机 - 近年面临增长逆风，2020 - 2021年低利率引发运营区域公寓建设热潮，抑制租金上涨和运营资金增长，但公寓需求因高就业和住房负担能力问题仍强劲，市场正消化新供应，新公寓供应速度将在今年下半年和2025年下降，有望推动租金增长复苏 [5] 业务发展 - 利用强大财务状况抓住新投资机会，目前有七个公寓开发项目预计2026年底前完工，未来两年计划再启动4 - 6个，近期收购新建成公寓社区，有能力把握更多收购机会 [6] 股价与估值 - 目前股价有吸引力，调整后运营资金市盈率约19.5倍，股息收益率近4% [6] 股息情况 - 2023年末给投资者5%的股息提升，连续14年增加股息，且增长有望持续 [5][6]