文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）即将公布2024年第三季度财报，行业需求虽好但供应增加，公司有机会也面临挑战，同时给出相关预测及推荐其他可能有业绩惊喜的住宅房地产投资信托股 [1][3][8] 公司概况 - MAA是一家房地产投资信托公司，专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的拥有、运营和收购 [1] - MAA将于10月30日收盘后公布2024年第三季度财报 [1] 过往业绩表现 - 上一季度MAA核心运营资金（FFO）实现0.91%的正向惊喜，反映出尽管新供应增加但需求健康，同店组合每单位平均有效租金增长，居民周转率低，但运营费用增加部分抵消了积极因素 [1] - 过去四个季度，MAA三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超出幅度为0.44% [2] 美国公寓市场第三季度情况 - 2024年第三季度美国公寓需求可观，尽管新交付数量创纪录，但租金增长相对温和 [3] - 7 - 9月美国公寓市场吸纳192,649套市场租金公寓，同期交付162,595套新公寓，年度供应量达557,842套，为1974年以来最高，需求略低为488,773套 [3] - 第三季度全国市场租金公寓入住率为94.4%，较去年同期略降10个基点，9月租金同比上涨0.2%，月有效租金变化下降0.5%，平均有效租金为1,838美元 [3] 影响MAA即将公布业绩的因素 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于市场强劲需求，该地区商业环境友好、税收低、城市密度低，吸引就业增长和人口迁入，推动租赁需求，且公司对物业进行投资升级 [4] - 公司推进内部三项投资计划，旨在推动租金增长、实现增值回报和提高现有资产收益 [4] - 阳光地带多个市场供应增加可能限制公司第三季度提高租金或增加入住率的能力，高利率增加公司借款成本，影响收购或开发计划 [4] MAA业绩预测 - 截至8月，与2024年第二季度相比，新租赁定价和入住率有所改善，7月1日至8月31日平均每日实际入住率为95.7%，高于第二季度的95.5% [5] - 同期新租约同店有效租约平均定价同比下降4.8%，小于第二季度的5.1%，续约租金上涨4%，低于第二季度的4.6%，混合租赁费率持平，而第二季度增长0.1% [5] - Zacks共识预期季度收入为5.4938亿美元，较上年同期增长1.35% [5] - 预计第三季度同店物业净营业收入同比下降3.2%，平均实际入住率为95.8%，较上一季度提高30个基点，利息费用同比增长30.5% [6] - MAA预计2024年第三季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元，Zacks共识预期季度FFO每股为2.18美元，较上年同期下降4.80% [6] 模型预测 - 模型未明确预测MAA本季度FFO每股会有惊喜，MAA目前Zacks排名为3，收益ESP为0.00% [7] 推荐股票 - 推荐住宅房地产投资信托板块的AvalonBay Communities和Independence Realty Trust，前者将于11月4日公布季度业绩，收益ESP为+0.72%，Zacks排名为2；后者将于10月30日公布季度业绩，收益ESP为+1.94%，Zacks排名为2 [8]