文章核心观点 Regency Centers Corporation公布2024年第三季度财务和运营结果并更新2024年盈利指引，本季度运营基本面强劲、创造价值活动显著，公司上调全年指引并对2025年发展充满信心 [1][2] 各部分总结 第三季度亮点 - 摊薄后每股Nareit FFO为1.07美元，核心运营收益为1.03美元 [2] - 上调2024年Nareit FFO指引至每股4.27 - 4.29美元，核心运营收益指引至每股4.12 - 4.14美元 [2] - 2024年核心运营收益指引中点同比增长超5%（不包括2020 - 2021年预留应收账款收回） [2] - 第三季度同店净营业收入（NOI）同比增长4.9%（不包括租赁终止费和2020 - 2021年预留应收账款收回） [2] - 同店出租率环比增加20个基点、同比增加80个基点至96.1% [2] - 同店商铺出租率环比增加20个基点、同比增加50个基点至93.7%创历史新高 [2] - 签订180万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.3%，直线租金利差+20.7% [2] - 启动超1亿美元新开发和再开发项目，年初至今项目启动总额达2.2亿美元 [2] - 启动两个新的以杂货店为核心的开发项目 [2] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目预计净成本6.18亿美元 [2] - 收购两个以杂货店为核心的购物中心，总计4700万美元 [2] - 定价3.25亿美元2035年1月到期高级无抵押票据，票面利率5.1% [2] - 9月30日按比例计算净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [2] 财务结果 - 2024年第三季度归属于普通股股东净收入9810万美元，摊薄后每股0.54美元；2023年同期为8910万美元，摊薄后每股0.50美元 [3] - 2024年第三季度Nareit FFO为1.951亿美元，摊薄后每股1.07美元；2023年同期为1.828亿美元，摊薄后每股1.02美元 [4] - 2024年第三季度核心运营收益为1.878亿美元，摊薄后每股1.03美元；2023年同期为1.740亿美元，摊薄后每股0.97美元 [4] 投资组合表现 - 2024年第三季度同店NOI（不包括租赁终止费和2020 - 2021年预留应收账款收回）同比增长4.9%，同店基本租金对NOI增长贡献2.7% [5] - 截至9月30日，同店组合出租率96.1%，环比增20个基点、同比增80个基点；同店主力租户出租率97.6%，同比增100个基点；同店商铺出租率93.7%，同比增50个基点；同店组合开业率92.7%，环比增40个基点、同比增10个基点 [5] 租赁活动 - 截至9月30日的三个月内，签订约180万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.3%，直线租金利差+20.7% [6] - 截至9月30日的过去十二个月内，签订约790万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.7%，直线租金利差+19.2% [6] 资本配置和资产负债表 - 截至9月30日的三个月内，启动开发和再开发项目，公司份额下预计净成本约1亿美元 [7] - 本季度启动两个新的新建开发项目 [7] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目公司份额下预计净成本6.18亿美元，其中47%已发生 [7] - 8月30日收购罗德岛East Greenwich Square，公司份额约3300万美元；10月17日收购德州Round Rock的University Commons，公司份额约1400万美元；8月21日处置密歇根州Fenton Marketplace，公司份额约1200万美元；10月15日处置康涅狄格州格林威治的办公楼，公司份额约300万美元 [8] - 8月12日，公司运营合伙企业定价3.25亿美元2035年到期高级无抵押票据，发行价为面值99.813%，票面利率5.1%，所得款项用于减少信贷额度未偿还余额 [9] - 截至9月30日，循环信贷额度下可用额度约15亿美元 [9] - 截至9月30日，按比例计算净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [9] 2024年指引 |项目|年初至今|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的摊薄后每股净收入|1.66美元|2.13 - 2.15美元|2.02 - 2.06美元| |Nareit FFO摊薄后每股|3.20美元|4.27 - 4.29美元|4.21 - 4.25美元| |核心运营收益摊薄后每股|3.09美元|4.12 - 4.14美元|4.06 - 4.10美元| |同店NOI增长（无终止费或2020/2021储备收回）|3.4%|±3.50%|+2.25%至+2.75%| |非现金收入|3361.3万美元|±4200万美元|±4200万美元| |总务及行政费用（净额）|7205.8万美元|±9500万美元|9300 - 9500万美元| |利息费用（净额）和优先股股息|1.58433亿美元|±2.14亿美元|2.13 - 2.15亿美元| |管理、交易及其他费用|1918.9万美元|±2600万美元|±2500万美元| |开发和再开发支出|1.58508亿美元|±2.15亿美元|±2亿美元| |收购|7815.5万美元|±9200万美元|±8100万美元| |资本化率（加权平均）|6.6%|±6.5%|±6.5%| |处置|1.065亿美元|±1.09亿美元|±1.25亿美元| |资本化率（加权平均）|5.4%|±5.5%|±5.5%| |股份/单位回购|20万美元|20万美元|20万美元| |合并相关过渡费用|706.9万美元|±700万美元|±700万美元| [11][12] 非GAAP指标说明 - 公司认为非GAAP指标能为董事会、管理层和投资者提供财务状况和经营成果趋势信息，用于趋势分析、确定管理激励薪酬、预算、预测和规划，但不能替代GAAP指标，公司提供非GAAP指标与GAAP指标的调节表 [23][24] - Nareit FFO是常用REIT业绩指标，排除折旧、摊销、房地产销售收益和减值影响，反映租赁率、租金、运营成本、收购开发和融资成本趋势对运营影响，公司提供归属于普通股股东净收入与Nareit FFO的调节表 [25] - 核心运营收益在Nareit FFO基础上排除交易相关收支、债务提前清偿损益、某些非现金收益组成部分等，公司提供归属于普通股股东净收入到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [26] - 调整后资金运营（AFFO）反映公司业务资金需求和股东分配可用现金，通过调整核心运营收益计算得出，公司提供归属于普通股股东净收入到Nareit FFO、核心运营收益和调整后资金运营的调节表 [27] 会议信息 管理层将于10月29日上午11点（美国东部时间）召开电话会议讨论第三季度业绩并提供业务更新，提供了拨入号码和网络直播链接 [15]