文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第三季度运营结果，虽面临新公寓供应高峰但需求强劲，预计2025年新供应减少，公司财务状况良好且有发展潜力 [1][3] 运营结果 财务指标 - 2024年第三季度摊薄后每股收益0.98美元，2023年同期为0.94美元；2024年前九个月为3.07美元，2023年同期为3.34美元 [2] - 2024年第三季度摊薄后每股运营资金2.10美元，2023年同期为2.16美元；2024年前九个月为6.57美元，2023年同期为6.85美元 [2] - 2024年第三季度摊薄后每股核心运营资金2.21美元，2023年同期为2.29美元；2024年前九个月为6.65美元，2023年同期为6.85美元 [2] 同店组合 - 2024年第三季度同店组合平均实际入住率95.7%，与上年同期持平；平均每单位有效租金下降0.4%，其他物业收入增长2.6%，整体收入持平 [4] - 2024年第三季度同店组合物业运营费用增长3.0%，净运营收入下降1.7% [4] - 截至2024年9月30日，居民周转率处于历史低位42.8%，与购买单户住宅相关的迁出率创历史新低 [4] 业务活动 收购与处置 - 2024年第三季度，公司收购佛罗里达州奥兰多一个310单元的新建多户公寓社区；第三季度末后，收购得克萨斯州达拉斯一个386单元的多户社区，并出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元的多户社区 [4][9] 开发与租赁 - 截至2024年9月30日，公司有八个社区正在开发，共2762个单元，预计总成本9.783亿美元，剩余资金3.679亿美元待投入 [4] - 2024年第三季度，公司启动弗吉尼亚州里士满一个306单元多户公寓社区的建设，同意为北卡罗来纳州夏洛特一个239单元多户公寓社区的第三方开发提供融资，并完成犹他州盐湖城Novel Daybreak社区的开发 [4] - 截至2024年9月30日，公司有两个新开发社区和三个新收购社区处于租赁阶段，部分社区预计在2024年第四季度至2025年第二季度稳定 [4] 物业改造与重新定位 - 截至2024年9月30日，公司完成4535个单元的内部改造项目，平均每单元成本6406美元，平均每单位有效租金增加107美元 [14] - 2024年前九个月，公司在物业重新定位项目上花费170万美元，第三季度启动六个项目 [15] 资本支出与资金分配 资本支出 - 2024年第三季度，公司核心运营资金2.648亿美元，经常性资本支出3360万美元，核心调整后运营资金2.312亿美元 [16] - 2024年前九个月，公司核心运营资金7.976亿美元，经常性资本支出8880万美元，核心调整后运营资金7.088亿美元 [16] 资金分配 - 2024年第三季度，可分配资金1.711亿美元，2023年同期为1.910亿美元；2024年前九个月为5.630亿美元，2023年同期为5.787亿美元 [16] 资产负债表与融资活动 资产负债情况 - 截至2024年9月30日，公司综合现金和无担保循环信贷额度可用容量为8.057亿美元 [4] - 2024年第三季度，普通股和非控股权益股息及分配为1.763亿美元，2023年同期为1.678亿美元 [17] - 截至2024年9月30日，总债务与调整后总资产比率为28.7%，净债务与调整后EBITDAre比率为3.9倍，总债务49亿美元，平均有效利率3.8%，固定利率债务占比90.0%，总债务平均到期年限7.0年 [18] 股息分配 - 公司宣布第123次连续季度普通股股息，将于2024年10月31日支付给10月15日登记在册的股东，当前年度股息率为每股5.88美元 [20] 业绩指引 全年指引 - 公司更新2024年摊薄后每股收益、摊薄后每股核心运营资金、摊薄后每股核心调整后运营资金和同店业绩指引 [22] - 摊薄后每股收益预计从4.37 - 4.65美元调整为4.45 - 4.61美元；摊薄后每股核心运营资金预计从8.74 - 9.02美元调整为8.80 - 8.96美元；摊薄后每股核心调整后运营资金预计从7.78 - 8.06美元调整为7.84 - 8.00美元 [24] - 同店物业收入增长预计从0.15% - 1.15%调整为0.25% - 0.75%；物业运营费用增长预计从3.75% - 4.75%调整为3.25% - 4.25%；净运营收入增长预计从 - 2.50% - - 0.10%调整为 - 1.90% - - 0.70% [24] 第四季度指引 - 预计2024年第四季度核心运营资金为每股2.15 - 2.31美元，中点为2.23美元 [24] 非GAAP财务指标定义 调整后EBITDAre - 代表EBITDAre进一步调整非核心运营项目，是衡量核心运营绩效的重要指标 [51] 核心调整后运营资金（Core AFFO） - 由核心运营资金减去经常性资本支出组成，衡量控制收入、费用和经常性资本支出的能力 [52] 核心运营资金（Core FFO） - 对运营资金进行调整，排除非核心业务运营项目，有助于理解不同期间的核心运营绩效 [53] EBITDA - 由净收入加折旧和摊销、利息费用和所得税组成，衡量核心运营绩效 [54] EBITDAre - 在EBITDA基础上调整，排除不反映运营绩效的费用项目，定义符合NAREIT标准 [55] 可分配资金（FAD） - 由核心运营资金减去总资本支出组成，衡量控制收入、费用和资本支出的能力 [56] 运营资金（FFO） - 排除处置运营物业的损益等项目，加回房地产资产折旧和摊销等，有助于理解运营绩效 [57] 其他指标 - 包括毛资产、毛房地产资产、净债务、净运营收入、非同店及其他净运营收入、同店净运营收入等指标的定义和作用 [58][60][61] 其他关键定义 - 包括平均每单位有效租金、平均实际入住率、开发社区、租赁社区、非同店及其他组合、居民周转率、同店组合等术语的定义 [64][65][66]