文章核心观点 - 中美洲公寓社区（MAA）2024年第三季度核心运营资金（FFO）每股2.21美元超预期但同比降3.5%，虽面临新供应增加但需求健康，不过同店组合物业运营费用增加部分抵消积极因素，公司对2025年市场情况乐观并给出相关业绩指引 [1][2][4] 公司Q3业绩情况 - 核心运营资金（FFO）每股2.21美元超Zacks共识预期的2.18美元，但同比降3.5% [1] - 租金和其他物业收入5.511亿美元略超Zacks共识预期，同比增1.7% [3] - 同店组合收入同比持平，每单位平均有效租金降0.4%，物业运营费用同比升3%，净运营收入（NOI）同比降1.7% [4] - 同店组合第三季度平均实际入住率95.7%与去年同期相近，居民周转率处于历史低位42.8% [5] - 第三季度新租约定价降5.4%，续租约定价升4.1%，综合新租和续租约定价降0.2% [6] 公司投资组合活动 - 2024年9月以约8400万美元收购佛罗里达州奥兰多一个310单元多户公寓社区，7月同意为北卡罗来纳州夏洛特一个在建的239单元多户公寓社区开发提供融资 [7] - 截至2024年9月30日有八个社区在建，共2762个单元，预计总成本9.783亿美元，还剩3.679亿美元待投入，本季度开始在弗吉尼亚州里士满开发一个306单元多户公寓社区并完成犹他州盐湖城Novel Daybreak项目开发 [8] - 年初至2024年9月30日已改造4535个公寓单元，截至同日在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该举措实施以来每单位平均有效租金增加约25美元 [9] 公司资产负债表状况 - 2024年第三季度末现金及现金等价物5020万美元，低于6月30日的6280万美元 [10] - 截至2024年9月30日资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共8.057亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率3.9倍，未偿还总债务49亿美元，总债务平均到期年限七年，无抵押NOI占总NOI的95.8% [11] 公司2024年业绩指引 - 预计2024年第四季度核心FFO每股在2.15 - 2.31美元区间，中点2.23美元，Zacks共识预期2.25美元在该区间内 [12] - 修订2024年核心FFO每股指引至8.80 - 8.96美元，中点8.88美元不变，Zacks共识预期8.88美元在该区间内 [12] - 预计2024年同店物业收入增长0.25% - 0.75%，运营费用增长3.25% - 4.25%，同店NOI增长在 -1.90%至 -0.70%之间，同店组合平均实际入住率在95.4% - 95.6%之间，中点95.5% [13] 行业其他公司即将发布的财报情况 - 阿瓦隆湾社区（AVB）和沃纳多房地产信托（VNO）定于11月4日公布2024年第三季度财报，AVB预计FFO每股2.71美元同比增1.9%，目前Zacks评级为2（买入）；VNO预计FFO每股51美分同比降22.7%，目前Zacks评级为3（持有） [14][15]