文章核心观点 Elme Communities公布2024年第三季度财务和运营结果，华盛顿特区地铁区域表现良好，亚特兰大地区受供应和坏账影响，公司收紧2024年核心FFO指引范围 [1][3][5] 财务结果 - 净亏损300万美元，摊薄后每股亏损0.03美元 [1] - NAREIT FFO为2050万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 核心FFO为2070万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 净营业收入（NOI）为3880万美元 [1] 运营亮点 - 同店多户NOI较上年同期增长2.3% [2] - 同店组合有效混合租赁费率增长2.1%，新租赁费率增长 - 1.5%，续约租赁费率增长4.5% [2] - 同店组合每户平均有效月租金较上年同期增长2.4% [2] - 同店租户留存率为66%，较上年同期提高5% [2] - 同店多户平均入住率为95.2%，较上年同期下降0.2%，较上一季度上升0.6% [2] - 同店多户期末入住率为94.8%，较上年同期下降0.4%，较上一季度下降0.7% [2] 流动性状况 - 截至2024年9月30日，可用流动性约为3.37亿美元，包括循环信贷额度和手头现金 [3] - 第三季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [3] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务仅1.25亿美元，无担保债务 [3] 第三季度运营结果 - 多户同店NOI较上年同期增长2.3%，主要受基本租金提高推动，季度平均入住率从上年同期的95.4%降至95.2% [4] - 其他同店NOI（仅包括Watergate 600）较上年同期下降0.9%，因运营费用增加，季度末入住率和出租率为86.0% [4] 指引 - 公司收紧2024年核心FFO指引范围至每股摊薄后0.92 - 0.94美元 [5] - 同店多户NOI增长预计在1.0% - 1.5% [6] - 非同店多户NOI预计在535万 - 575万美元 [6] - 其他同店NOI（仅Watergate 600）预计在1250万 - 1275万美元 [6] - 物业管理费用预计在850万 - 900万美元 [6] - G&A（扣除核心调整后）预计在2440万 - 2510万美元 [6] - 利息费用预计在3750万 - 3800万美元 [6] 股息 - 2024年10月3日，公司支付每股0.18美元的季度股息 [9] - 董事会宣布将于2025年1月6日向2024年12月19日登记在册的股东支付每股0.18美元的季度股息 [9] 业绩电话会议信息 - 2024年第三季度财报电话会议定于11月5日上午10点（东部时间）举行，将有网络直播和幻灯片展示 [10] - 电话会议接入信息：美国免费电话1 - 888 - 506 - 0062，国际长途1 - 973 - 528 - 0011，会议ID 848746 [10] - 电话会议即时回放至11月19日，回放接入信息：美国免费电话1 - 877 - 481 - 4010，国际长途1 - 919 - 882 - 2331，会议ID 51315 [10] - 会议网络直播和幻灯片将在公司网站投资者板块提供 [10] 公司简介 - Elme Communities是一家多户房地产投资信托公司，致力于为中等收入租户提供高品质住房，在华盛顿特区和亚特兰大地区拥有约9400套公寓和30万平方英尺商业空间 [11] 非GAAP财务指标定义 - 调整后EBITDA：用于帮助投资者和贷款人了解公司承担和偿还债务、进行资本支出的能力 [24] - 调整后运营资金（AFFO）：衡量REIT承担和偿还债务、向股东分配股息能力的指标 [25] - 核心调整后运营资金（Core AFFO）：排除部分影响运营绩效比较的项目，作为补充绩效指标 [26] - 核心运营资金（Core FFO）：调整NAREIT FFO，排除部分影响运营绩效比较的项目，作为补充指标 [28] - NAREIT运营资金（FFO）：房地产投资信托标准补充指标，便于理解物业运营绩效 [29] - 净债务与调整后EBITDA比率：期末净债务除以当期调整后EBITDA（年化） [30] - 净营业收入（NOI）：房地产租赁收入减去直接房地产运营费用，用于评估物业运营结果 [31] 其他定义 - 每户平均有效月租金：评估房屋平均定价的指标，是住宅收入的组成部分 [32] - 平均入住率：基于日均入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [33] - 现行策略：根据社区标准分为A、A -、B增值和B类 [33] - 债务偿付覆盖率：用于衡量偿债能力 [35] - 债务与总市值比率：总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [36] - 收益与固定费用比率：衡量收益对固定费用的覆盖能力 [37] - 期末入住率：期末入住房屋占总房屋的百分比 [38] - 租赁费率增长：新租或续租多户租赁的租金平均百分比变化 [38] - 经常性资本改进：维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改进 [39] - 租户留存率：到期续租的多户租赁百分比 [40] - 搬迁费用：公司总部搬迁相关成本 [41] - 同店组合：用于评估比较运营绩效，包括同店多户和其他同店（Watergate 600） [42] - 转型成本：从商业领域向住宅领域战略转移相关成本 [43]