文章核心观点 公司2024年第三季度业绩表现良好，营收增长，在续租和融资方面取得进展，对未来发展有信心，将继续扩大邮政物业组合并为股东带来回报 [2] 各部分总结 财务亮点 - 2023年第三季度到2024年第三季度营收增长22% [2] - 归属于普通股股东的净利润为110万美元，摊薄后每股0.03美元 [2] - 运营资金（FFO）为710万美元，摊薄后每股0.24美元 [2] - 调整后运营资金（AFFO）为880万美元，摊薄后每股0.30美元 [2] 物业组合与收购 - 截至2024年9月30日，公司拥有的物业组合出租率为99.6%，涵盖49个州和1个地区的1642处物业，净可出租室内面积约630万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺10.11美元 [3] - 第三季度，公司以约1330万美元（不含成交成本）收购35处租给美国邮政的最后一英里和灵活物业，净可出租室内面积约10.6万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺11.94美元 [4] 租赁情况 - 截至2024年10月21日，公司收到美国邮政80份完全执行的新租约，占2023年到期租金总额的55%；106份完全执行的新租约，占2024年到期和预定到期租金总额的78%，所有执行租约均有3%的年租金涨幅 [5] - 与2023年租约相关的净一次性追补付款约140万美元，与2024年租约相关的约40万美元 [5] 资产负债表与资本市场活动 - 截至2024年9月30日，公司约有140万美元现金和物业相关储备，约2.77亿美元净债务，加权平均利率为4.51%，84%的未偿债务为固定利率，1.06亿美元循环信贷额度未提取 [6] - 第三季度至2024年10月21日，公司通过市价发行股权计划发行732,266股普通股，在运营合伙企业发行252,198个普通单位，总收益约1420万美元，平均每股/单位14.41美元 [7] 股息分配 - 2024年10月22日，公司宣布A类普通股每股季度股息为0.24美元，按年计算为每股0.96美元，将于2024年11月29日支付给11月4日收盘时登记在册的股东 [8] 后续事件 - 季度结束后至2024年10月21日，公司以约420万美元（不含成交成本）收购13处物业，净可出租室内面积约2.9万平方英尺，另有29处物业总价约1060万美元处于确定合同中 [9] - 季度结束后，公司出售两处物业，总售价630万美元，加权平均退出资本化率为4.9%，购买总价360万美元 [10] - 2024年10月25日，公司修订信贷安排，为2028年2月到期的定期贷款增加5000万美元承诺，将定期贷款信贷安排下的可扩充额度提高到5000万美元，更换行政代理银行为Truist Bank，交易成交日提取4000万美元用于偿还循环信贷额度未偿还余额，同时进行利率互换，有效固定利率至2028年2月，当前利率为5.37%，交易后未偿债务加权平均利率为4.36%，98%的债务为固定利率 [11] 非GAAP补充财务信息 - FFO计算按照美国房地产投资信托协会（NAREIT）定义，即净收入（亏损）（按GAAP计算）排除与房地产相关的折旧和摊销、某些房地产资产出售的损益、控制权变更的损益以及某些房地产资产和实体投资的减值减记 [15] - AFFO计算从FFO开始，调整经常性资本支出、收购相关费用和某些其他非经常性费用，加回非现金项目 [16] - 净债务计算为总债务减去现金和物业相关储备 [17]