文章核心观点 - 宏观经济不确定性消除后，房地产被压抑的需求开始释放，数据中心和零售REITs租赁量创历史新高，SNO租赁对其增长影响值得关注 [1][2][4] 房地产市场现状 - 过去两年宏观经济不确定性使房地产活动低迷，需求被推迟形成积压，如今不确定性因素逐渐消除，被压抑的需求开始转化为实际活动 [1][2] - 各行业租赁情况不同，公寓租赁充足，工业租赁较慢，数据中心和零售租赁量创历史新高 [3] SNO租赁情况 规模 - 零售REITs方面，CTO Realty有650万美元ABR的SNO租赁，约合每股0.21美元；Brixmor的SNO租赁管道为5900万美元，约合每股0.19美元；Regency Centers的SNO管道为近5000万美元，约合每股0.27美元 [6][7] - 数据中心方面，Digital Realty的SNO租赁积压近8.6亿美元，约合每股2.59美元 [7][8] 对FFO影响时间 - 零售REITs近期租赁大多2025年开始，少数2026年开始，目前FFO增长未显现是时间问题 [9][10] - 数据中心SNO租赁时间也有延迟，市场对其增长更有耐心，Digital Realty与AI趋势相关，市场预期其后期增长 [11][12] 转化为FFO增长程度 - 零售REITs因多数SNO租赁是填补空置空间，利润率高，CTO Realty每股0.21美元SNO租赁几乎可转化为每股AFFO增长，代表10%增长；Brixmor多数SNO租赁在空置空间，预计每股19美分SNO租赁约15美分转化为AFFO [13][15][18] - 数据中心SNO租赁利润率低，因多为定制建造交易，Digital Realty每股2.59美元SNO租赁带来的AFFO增长远低于此 [19][20] 行业展望 - 零售和数据中心REITs新租赁签约速度快于入住速度，SNO管道仍在扩大，低入住率零售REITs租赁上行空间大 [21] - 数据中心租赁处于繁荣期，繁荣持续时间取决于超大规模客户使用数据中心的ROIC [22]