文章核心观点 - Vici Properties作为房地产投资信托基金是稳定的股息投资选择，虽股价接近历史高位但仍值得买入，适合追求长期可预测回报的收益型投资者 [1][2][12] 行业情况 - REITs通过购买房地产出租并与投资者分享租金收入，为维持优惠税率需将至少90%的税前收益作为股息分配给投资者，因此许多REITs股息率高 [3] - 过去两年利率上升使REITs购买新房产困难、租户面临更多逆风，追求收益的投资者转向无风险的存单和国债，但利率下降将使这些不利因素消散 [4] 公司情况 公司概况 - Vici Properties是一家拥有美国和加拿大赌场及娱乐物业的房地产投资信托基金，过去五年其股票上涨近30%，再投资股息使其总回报率接近70% [1] 买入理由 - 利率下降时REITs将更具吸引力，Vici目前的远期股息收益率为5.5%，高于10年期国债4.4%的收益率 [3] - Vici拥有93处物业，顶级租户包括凯撒娱乐、美高梅度假村等，其对博彩行业的大量敞口看似有风险，但赌场通常能抵御经济衰退，自2018年上市以来一直保持100%的入住率，且多数长期租约与CPI挂钩，租户负责支付房地产税、保险费和维护费 [5][6][7] - 从2018年到2023年，Vici调整后的每股运营资金以8.5%的复合年增长率稳定增长，调整后的息税折旧及摊销前利润以32%的复合年增长率增长，股价为每股32美元，企业价值为507亿美元，相对于去年的每股运营资金和调整后的息税折旧及摊销前利润而言估值较低 [9][10] - Vici自六年前上市以来每年都提高股息，承诺将至少75%的调整后运营资金作为股息返还给投资者，随着利率下降，其丰厚的股息对收益型投资者更具吸引力 [11]