文章核心观点 - 四角地产（Four Corners，NYSE:FCPT）股价可能存在外推定价倾向，虽公司运营良好但餐饮行业拐点将至，增长或放缓且租金收取情况可能受影响，基于餐饮行业顺风转逆风及相对同行估值过高两个原因，对该公司持看空态度 [1][2][20] FCPT 租赁、租户和现金流 - 公司专注餐饮领域，虽缺乏多元化但投资者可自行配置实现多元化，近五年餐饮行业强劲使公司调整后运营资金（AFFO）每股增长表现优于同行 [3][4] - 公司传统三净租赁指标表现良好，入住率达 99.6%，租户按时支付租金，长期租约和适度租金递增带来有机增长 [4] - 公司当前租约租金每平方英尺略超 22 美元处于较低水平，租户息税折旧摊销前租金覆盖率（EBITDAR）略超 5 倍，表明租约偏保守，利于续约时维持或增加租赁收入 [9] - 租户名单中达顿（Darden）旗下品牌租金占比大，红龙虾（Red Lobster）虽处于破产程序但相关租约已获确认，显示公司收购承保明智 [10][11][13] - 公司债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为 5.6 倍，符合机构建议水平，加权平均借款成本为 3.94%，但未来债务展期可能使利息支出增加，对 AFFO 每股收益有轻微拖累 [13][14][19] 餐饮行业顺风转逆风 - 疫情使消费者行为改变，餐饮销售出现向上拐点，消费者外出就餐支出增加，但这种消费水平不可持续，刺激支票用完且个人储蓄率接近历史低点，消费者将减少餐饮支出 [20][22][24] - 通胀对餐饮行业影响大，食品和劳动力成本通胀高于整体消费者物价指数（CPI），餐厅提价但消费者行为未调整，低收入家庭食品支出占比超 30%，不可持续 [27][30][31] - 零售房地产投资信托基金（REITs）中餐饮业务已现疲软，如阿格雷房地产（Agree Realty）和 CTO 房地产（CTO Realty）相关业务受影响，餐饮行业将经历调整 [32][36][37] - 虽 FCPT 租户 EBITDAR 覆盖率超 5 倍，租户利润下降可能不会直接影响其合同收入，但会导致长期增长放缓和 EBITDAR 覆盖率降低，影响公司估值 [38] 相对同行的估值 - 平均三净 REITs 2025 年预估 AFFO 倍数为 13.38 倍，FCPT 为 15.64 倍，存在超 2 倍溢价，当餐饮行业优势不再时，该溢价不合理 [39][41] - 通过绘制 P/AFFO 与债务/EBITDA 关系图进行杠杆中性估值，FCPT 相对同行高估，行业内有 5 家公司提供更好的远期总回报潜力 [42][43] 比 FCPT 更具优势的投资选择 - 盖蒂房地产（Getty Realty）、VICI 房产（VICI Properties）、W. P. 凯里（W. P. Carey）、博德斯通净租赁（Broadstone Net Lease）和格拉德斯通商业（Gladstone Commercial）被认为具有更好的远期总回报潜力 [44] FCPT 对餐饮行业的专注 - 许多三净 REITs 投资组合中有餐饮业务，但 FCPT 有意集中投资餐饮领域，这种专注使投资者能精准投资餐饮行业 [3]