文章核心观点 - Realty Income (O) 是净租赁领域的巨头，市值高达$500亿美元，是紧随其后的竞争对手的四倍，是快速增长的Agree Realty (ADC)的六倍以上。Agree Realty是否应该瞄准取代Realty Income的位置？ [1] 公司业务 - Realty Income和Agree Realty都是净租赁房地产投资信托（REIT），主要持有单租户资产，租户负责大部分物业级费用。Realty Income拥有超过15,400处物业，而Agree Realty拥有约2,250处物业 [1] - 两家公司都主要关注零售物业，Realty Income约73%的租金来自零售业，而Agree Realty则完全专注于零售资产 [2] 市场和增长 - 净租赁行业的零售细分市场可能是流动性最强的领域之一，Realty Income估计美国市场的规模约为$1.5万亿美元。物业规模小且相似，易于买卖和租赁 [3] - Agree Realty在过去十年中迅速扩张，从2014年的209处物业增长到现在的2,250处，尽管仍比Realty Income少约13,000处物业 [3] - Realty Income的规模使其增长面临挑战，需要更多的投资活动来推动业务增长。例如，2024年第三季度，Agree Realty购买了66处物业，这对Realty Income来说几乎可以忽略不计 [4] 多元化和扩展 - Realty Income需要更多的投资渠道来维持增长，因此其租金的近30%来自工业物业和其他资产，如赌场和葡萄园。公司还扩展到欧洲市场，并计划建立资产管理业务 [6] - 尽管如此，Realty Income的增长速度可能仍将慢于Agree Realty，后者从较小的资产基础中可以实现更快的增长 [6] 未来展望 - Agree Realty有可能在未来成为下一个Realty Income，但其快速增长的投资者可能不希望这一天来得太快。Agree Realty的股息在过去十年中以约6%的年化速度增长，而Realty Income的股息增长则接近3% [7] - 尽管Realty Income目前的股息收益率（5.5%）高于Agree Realty（4%），但对于更看重股息增长的投资者来说，Agree Realty及其仍有较大扩张机会的吸引力可能在未来几年内超过Realty Income [8]