文章核心观点 - 随着2024年利率下降，投资者重新关注高股息股票，房地产投资信托基金（REITs）因高股息受关注，以EPR Properties为例分析是否值得投资，虽EPR当前持有较安全，但Vici和Realty Income是更好的长期收益选择 [1][2][3][13] 利率与市场趋势 - 2022 - 2023年利率上升，高股息股票下跌，投资者转向固定收益投资 [1] - 2024年美联储两次降息，固定收益收益率下降，投资者重回股息股票 [2] REITs行业特点 - REITs购买房产出租，需将至少90%应税收入作为股息支付以获优惠税率，通常股息收益率高于传统股息股票 [3] EPR Properties公司情况 基本信息 - EPR Properties是高收益REIT，在美国和加拿大将房产出租给游乐园、电影院等体验和教育企业，自1997年上市持续分红，2013年改为每月支付，远期股息收益率达7.5% [4] 投资组合稳定性 - EPR是三重净租赁REIT，租户负责房产税费、保险和维护费，拥有352处房产，服务超200个租户，但2024年前九个月45%收入来自四个租户 [5] - 公司严重依赖下滑的电影院市场，2023年美国电影票销量较2002年峰值下降46%，且可能持续下滑 [6] - 2024年第三季度末公司 occupancy率达99%，通过出售空置影院、增加非影院体验租户和扩大教育房产组合实现 [7] - 2020年公司调整后运营资金（FFOAA）每股暴跌74%，2021 - 2023年分别增长116%、52%和10%，预计2024年增长3%，未来每年增长3% - 4% [8] 与类似REITs比较 - EPR股价45美元，是去年FFOAA的9倍，比Vici Properties和Realty Income便宜，后两者是其调整后FFO的14倍，且EPR股息收益率更高 [9] - EPR租户组合较杂乱，租赁期限约12年，每五年租金逐步上涨，而Vici和Realty Income租户更集中，Vici有100%的occupancy率 [10] - 过去六年EPR表现不及Vici和Realty Income，含再投资股息后总回报率为 - 8%，而后两者分别为106%和24% [11] 投资建议 - EPR过去表现不佳或反映对其电影院租户及其他体验租户受消费放缓和经济逆风影响的担忧 [12] - 若预计EPR在精简投资组合时保持高occupancy率，当前买入持有较安全，但Vici和Realty Income是更好的长期收益选择 [13]