文章核心观点 - 索尔中心公司当前估值相对同行合理，购物中心行业前景良好，公司有优质物业组合，但内部情况特殊且杠杆率高，比同行风险略高，整体是潜在的不错投资选择，可关注其价格变化和并购迹象 [38] 公司概述 - 索尔中心是一家中型房地产投资信托基金，主要持有购物中心物业，约四分之一的投资组合为混合用途公寓和办公楼 [5] - 公司部分物业位于东海岸，大部分资产集中在华盛顿特区，当地家庭收入中位数高、人口密度大，为购物中心带来大量富裕客户 [9][10] 基本面展望 - 长期来看，公司每股运营资金适度增长，鉴于2007 - 2018年零售房地产行业的困境，这一增长表现尚可，目前购物中心行业基本面显著改善，供应不足使房东能够大幅提高租金 [12][13] - 公司最近一个季度同店净营业收入增长率超过6%，预计未来购物中心的增长速度将高于过去 [14] - 2024年公司收益与零售房地产投资信托基金类似，租金在续约或重新出租时上涨，公司注重股息，当前股息收益率约为6%，除金融危机时有小幅削减外，股息一直稳定增长，鉴于基本面展望，未来股息较为可靠 [15][16] 增长潜力 - 公司出租率接近满租，增长潜力主要来自租金增长，其零售组合每平方英尺租金约为24美元，低于市场水平，公司租赁策略保守，倾向续约现有租户，续约率达84.7%，未来随着租金调整，有望释放增长潜力，预计每年有机增长率约为5%，会因每年到期租约比例而有所波动 [17][18][21] 估值 - 相对历史估值，公司当前估值有较大折扣，与同行相比，公司的运营资金倍数和调整后运营资金倍数低于同行平均水平，但杠杆率高于行业多数公司，在剔除杠杆因素后，公司估值与同行相当 [3][22][25] - 公司绝对估值具有吸引力，市场共识的净资产价值为每股52.50美元，而当前股价为39.70美元，存在较大折扣，分析师采用6.61%的资本化率对公司物业进行估值，考虑到物业的年龄、位置和类型，这一资本化率较为合理 [26][28] 特殊因素 - 公司行事低调，不常筹集资金，很少举行季度电话会议和发布投资者报告，与One Liberty Properties和Urstadt Biddle类似 [30] - 公司内部人士持股比例极高，B.F. Saul Real Estate Investment Trust持有35.5%的普通股，B. F. Saul Co.持有3.14%的普通股，此外还有约1000万个运营合伙单位，许多由索尔家族持有，这种高比例的内部持股有利有弊，一方面管理层与股东利益一致，另一方面索尔家族对公司有很强的控制权 [31][32][33] 收购潜力 - 在购物中心房地产投资信托基金中，Whitestone多次成为敌意收购目标，Slate Grocery和索尔中心的股价相对于净资产价值有较大折扣，索尔中心因物业集中在华盛顿特区，可能成为同行房地产投资信托基金或私募股权公司的收购目标 [35][36][37]