文章核心观点 - Macerich股价近三个月上涨29.6%跑赢行业1.6%，公司拥有优质购物中心组合，资产需求健康，专注全渠道零售有望支持长期增长，加强资产负债表或降低杠杆，但也面临租户破产和高负债等风险 [1] 股价表现 - Macerich股价过去三个月上涨29.6%，跑赢行业1.6%的涨幅 [1] 公司业务 - 公司拥有美国优质购物中心组合，资产需求健康，专注全渠道零售支持长期增长 [1] - 2024年10月，公司以1.22亿美元收购Pacific Premier Retail Trust投资组合中合作伙伴40%的权益，该组合包括Washington Square、Los Cerritos Center和Lakewood Center [2] 股价上涨因素 - 公司在充满活力的美国市场拥有大量优质购物中心，位于人口密集地区，有能力产生可观现金流 [3] - 公司通过增加全渠道模式的应用来提高资产质量和客户关系，全渠道业务模式对零售商至关重要 [4] - 公司有良好的租赁管道，未来季度租赁活动有望持续健康，推动入住率提升，2024年前三季度租赁260万平方英尺，截至9月30日批准新租约和续租约430万平方英尺，同比增长85%，三季度末投资组合入住率为93.7%，同比上升30个基点 [5] - 公司重点转向重新利用和混合用途物业，将品牌引入新市场可能吸引购物者 [6] - 2024年5月公司宣布Path - Forward计划，旨在简化业务、提高运营绩效和加强资产负债表，目标是将现有自由现金流提高到每年近3亿美元 [7] 关键风险 - 租户破产可能影响公司未来业绩，2024年初至11月6日有9个租户申请破产，涉及45份租约、约31.2万平方英尺租赁空间和1840万美元年度租赁收入，预计2024年总收入将略有下降 [8] - 公司资产负债表杠杆率高，截至2024年9月30日总债务约67.8亿美元，限制应对信贷危机和负面外部因素的能力，高利率环境可能导致高利息支出，影响房地产购买或开发能力 [9] 分析师评级 - 分析师对该零售REIT持谨慎态度，Zacks评级为3（持有），过去一个月2024年每股运营资金（FFO）共识估计略降至1.56美元 [10] 其他零售REIT股票 - 零售REIT板块中排名较好的股票有Regency Centers和Brixmor Property Group，目前Zacks评级均为2（买入） - Regency Centers 2024年每股FFO共识估计为4.27美元，同比增长2.9% [11] - Brixmor Property Group 2024年每股FFO共识估计为2.14美元，同比增长4.9% [12]