文章核心观点 - 文章讨论邮政房地产信托公司（Postal Realty）的基本面、管理层、估值和风险因素，认为其虽受高利率影响AFFO增长不佳，但未来增长有望提升，当前被低估 [2] 公司概况 - 公司是邮政房地产细分市场的市场份额领导者，拥有超1600座邮局大楼，租给美国邮政服务公司（USPS），租期5年或10年 [1] 物业与历史租赁情况 - 多数拥有超1600处物业的房地产投资信托基金（REITs）为中型或大型股，但该公司收购的邮局物业规模小，成本通常低于100万美元 [3] - 物业分布在美国大小城市，因USPS物流网络需确保各地居民都能使用邮政服务 [3] - 物业功能性强，无需昂贵翻新，近期季度经常性资本支出为25.3万美元，约占收入的1.3%，处于REITs较低水平 [4] - 邮局物业入住率高，租户保留率约99%，因USPS服务地点稳定 [4] - 9200万平方英尺的邮局为私人所有且市场高度分散，公司是最大参与者，拥有620万平方英尺，其余多由小型业主持有，规模优势使其在谈判和交易方面受益 [5] - 邮局物业是稳定的收入资产类别，租金收取可靠 [6] 增长前景 有机租金增长率 - 公司有机租金增长率主要源于租赁条款变化，现租期常为10年并增加约3%的租金递增条款，但历史谈判中租金年涨幅已超3%，目前有机租金年增长率略超3%，新条款让投资者对前景更具可见性 [8][9][10] 收购价差 - 外部增长受股价和市场资本化率等因素影响，较难预测 [11] - 公司现有债务成本略低于5%，新发行债务成本约5%，债务与EBITDA比率为5.6倍，固定费用覆盖率为3.8倍，处于REITs正常健康范围 [12] - 2025年调整后基金营运资金（AFFO）预计为1.07美元，当前股价13.95美元，股权资本成本为7.6%，公司通常在股价达到14美元以上时发行股票 [13][14] - 2024年第三季度至10月21日，公司通过自动上架发行（ATM）计划发行约73.2万股普通股，在运营合伙企业发行25.2万股普通股，总收益约1420万美元，平均发行价14.41美元，对应股权资本成本为7.4% [15] - 公司资本结构约60%为股权，加权平均资本成本（WACC）约6.44% [16] - 2024年公司已完成6400万美元收购，另有1100万美元的29处物业签订最终合同，目标是按7.5%或更高的加权平均资本化率完成9000万美元收购，收购回报率（ROIC）7.5%与WACC 6.44%的价差约1个百分点，预计带来0.9万美元的增量AFFO，即每股约4美分，近期价差有望维持在100个基点左右 [18][21][22] 再融资增长 - 随着物业规模扩大，净营业收入（NOI）增长，但因宏观环境利率上升，部分债务需以更高利率再融资，债务加权平均成本上升，利息费用占NOI的比例升至25%，导致再融资出现负增长 [23][28][30] - 过去几年AFFO每股收益基本持平，高利息费用抵消了其他增长因素，但未来利息费用将稳定并可能略有下降，再融资增长将趋于平稳，预计公司整体AFFO每股增长率约6% [30][32][33] 管理层评估 - 公司自上市后表现一般，股价多年无明显变化，但高股息率（约7%）使总回报适中，总回报记录是评估管理层的一部分，但还需考虑管理层性格和决策 [34] - 与管理层多次接触后，认为其值得信赖，言行一致，公司按计划在邮政房地产细分市场适度收购扩张 [35] - 股权发行时机合理，物业层面表现符合预期，租金稳定增长，入住率高，物业选择和租户关系恰当 [36] - AFFO每股收益增长不佳受利率上升影响，非公司可控，其资本结构合理，覆盖率高，整体对管理层评价积极，预计未来可实现6%的年增长率 [37][38] 估值 - 市场共识AFFO意味着13倍的市盈率，考虑市场和REITs的交易情况，该倍数暗示年增长率约2%，公司当前股价反映了过去的增长速度 [39][40][41] - 随着利率不再快速上升，公司增长有望提升至约6%，届时市盈率应接近17 - 18倍，公司市净率为82%，显示被低估 [41][42][43] 公司风险 - 租户集中是公司最突出风险，USPS目前稳定可靠，但未来其物流网络或运营模式可能改变，影响公司业务 [44] - 可通过投资组合多元化部分降低风险，但USPS若出现问题，公司股价可能受影响 [45]