文章核心观点 - Agree Realty、Sun Communities和Stag Industrial三家房地产投资信托（REITs）公司风险较低且股息高于平均水平，适合追求持久被动收入的投资者在2025年及以后买入 [12][17] 公司业务特点 Agree Realty - 专注零售的REIT，拥有独立物业，租户财务状况良好，67.5%的租金收入来自投资级租户，租赁结构使租户承担运营费用，现金流稳定低风险 [2] - 过去十年股息复合年增长率达5.7%，2025年及以后有望继续增长，目前流动性达23亿美元，2028年前无重大债务到期，财务灵活可继续收购零售物业 [8] - 股息支付保守，派息率低于运营资金（FFO）的75%，资产负债表为投资级，杠杆率低，4%收益率的月度股息可持续 [13] Sun Communities - 专注住宅细分领域的REIT，拥有制造住房社区、房车度假村、码头和英国度假公园等物业组合 [14] - 未来几年有望继续增长，预计按市场或通胀率提高制造住房社区租金，可出租新开发或空置场地提高入住率 [4] - 制造住房社区租赁属性持久，经济衰退时也能提租，过去20年净营业收入（NOI）每年正增长，自2000年以来复合年增长率5.2%，高于行业平均3.2% [9] - 持续将房车场地从临时租赁转为年度租赁，增加稳定收入，资产负债表为投资级，财务灵活可把握收购机会，推动FFO增长，进而提高超3%收益率的股息 [15] Stag Industrial - 专注工业地产，如仓库和轻型制造设施，与优质租户签订长期租约，租金年增长率为低个位数（2024年为2.8%） [5] - 工业地产需求旺盛且增长，旧租约到期可获约30%（2024年平均）的更高租金，加上旧租约租金增长和新投资收入，自2011年上市以来每年都能增加股息 [11] - 租约产生稳定现金流，月度股息派息率低于70%（收益率超4%），每年产生超1亿美元超额自由现金流用于新投资，资产负债表为投资级，财务灵活 [16]