文章核心观点 - Welltower公司的老年住房运营组合有望受益于人口老龄化和老年人医疗支出增加，门诊医疗组合的门诊就诊趋势也利于长期增长，但老年住房市场竞争是关键问题 [1] 利好因素 - 老年人口预计未来增加，该群体是医疗服务主要客户且支出高于平均水平，公司老年住房运营组合有望利用此趋势，2024年同店老年住房净营业收入预计增长22 - 24% [11] - 历史上门诊就诊趋势好于住院入院，公司优化门诊医疗组合、加强与医疗系统伙伴关系并进行战略收购，利于长期增长 [12] - 公司资本回收努力体现审慎资本管理，为长期增长铺路，2024年初至10月28日完成45.4亿美元按比例总投资，同期完成10.7亿美元按比例房产处置和贷款偿还 [7] - 公司资产负债表健康、流动性充足，截至2024年9月30日有88亿美元可用流动性，净债务与调整后EBITDA之比为3.73倍，债务到期分布合理，加权平均到期期限5.9年 [3] - 过去六周公司股价上涨21%，高于行业2.5%的涨幅 [13] - 分析师对公司持积极态度，过去一周Zacks对其2024年每股FFO的共识估计微升至4.31美元 [2] 不利因素 - 公司在质量、价格、服务范围等方面面临来自全国和本地医疗运营商的竞争，还在声誉、位置、周边人口结构及租户和运营商财务状况等方面竞争，可能限制公司提高营收和达成有利交易的能力 [14] 可考虑的股票 - Crown Castle和Vornado Realty Trust目前Zacks评级为2（买入） [5] - 过去两个月Zacks对Crown Castle 2024年每股FFO的共识估计微升至7.00美元 [15] - 过去两个月Zacks对Vornado当前年度每股FFO的共识估计微升至8.09美元 [10]